Vente longue à la demande du vendeur / acheteur : quelles différences ?

La situation la plus fréquente est celle d'un vendeur qui demande à allonger le délai avant la vente définitive pour se laisser le temps de trouver son prochain logement. En signant un compromis avec une date de réitération repoussée de plusieurs mois, il sécurise sa vente sans avoir la pression d'un déménagement précipité.

Les avantages pour le vendeur sont multiples :

• Il peut prospecter sereinement pour acheter un autre bien, en connaissant déjà le prix de vente de son logement actuel. Cela lui permet de calibrer son budget et de rassurer les banques sur sa capacité d'achat.

• Il évite d'avoir à déménager deux fois en passant par une location temporaire, avec tous les frais et tracas que cela implique (état des lieux, transferts de contrats, garde-meubles...).

• Il peut organiser progressivement son déménagement, faire les cartons petit à petit, prendre date avec les entreprises, régler les formalités administratives...

• Il continue à habiter dans son logement et à en assumer les charges pendant toute la durée de la vente longue, ce qui est plus confortable que d'être hébergé provisoirement.

Mais une vente longue présente aussi des inconvénients et des risques pour le vendeur :

• Tous les acheteurs potentiels n'accepteront pas d'attendre plusieurs mois supplémentaires pour entrer dans les lieux. Le vendeur se prive d'une partie de la demande et devra sans doute consentir à une décote sur le prix pour compenser ce désagrément.

• Si l'acheteur a prévu une condition suspensive d'obtention de prêt, le vendeur prend le risque que le crédit soit refusé au bout de plusieurs mois. Il devra alors remettre son bien en vente, sans certitude de retrouver rapidement un acquéreur aux mêmes conditions.

• Le vendeur reste exposé pendant toute la durée de la vente aux aléas du marché immobilier. Si les prix baissent, il regrettera d'avoir vendu trop tôt. S'ils montent, l'acheteur pourrait être tenté de se rétracter.

• Le vendeur doit continuer à entretenir le bien et à y effectuer les réparations nécessaires, alors même qu'il sait qu'il va le quitter. Il peut être tenté de limiter les frais, au risque de mécontenter l'acheteur.

Plus rarement, c'est l'acheteur qui peut demander à repousser la date de la vente définitive, soit parce qu'il a besoin de ce délai pour boucler son plan de financement, soit parce qu'il doit lui-même vendre son logement actuel.

En tant que vendeur, le fait de proposer ce cadre propice peut être un avantage pour éviter une négociation du prix.

Accepter une vente longue à l’initiative de l’acheteur peut présenter quelques avantages :

• Cela laisse plus de temps pour constituer son apport personnel, obtenir un crédit immobilier aux meilleures conditions, réunir toutes les garanties demandées par la banque. Vous avez donc plus de chance qu'il obtienne son financement.

• Si l'acheteur est lui-même vendeur de son logement, il peut mettre en vente sans précipitation, en étant assuré d'avoir déjà trouvé son prochain bien. Il limite le risque de se retrouver sans toit.

Mais une vente longue comporte surtout des inconvénients pour l'acheteur :

• Il se prive de la jouissance du bien pendant plusieurs mois, tout en étant engagé à l'acheter. Si sa situation ou ses projets évoluent entre-temps, il pourra difficilement revenir en arrière.

• Il prend un risque sur l'évolution du marché immobilier et des taux d'intérêt. Si les prix montent, il aura fait une moins bonne affaire. Si les taux augmentent, son plan de financement pourrait être remis en cause.

• Il doit s'assurer que le bien reste en bon état et entretenu par le vendeur pendant toute la durée de la vente. Il n'a pas de contrôle direct dessus et doit faire confiance au vendeur.

• Il doit payer des frais (notaire, garanties, intérêts intercalaires...) sans pouvoir profiter immédiatement du bien. C'est un effort de trésorerie important.

Que la vente longue soit demandée par le vendeur ou l'acheteur, certaines précautions sont indispensables pour sécuriser l'opération et préserver les intérêts de chacun :

• Bien expliciter les raisons de la vente longue et s'accorder sur un délai réaliste, ni trop court pour être utile, ni trop long pour rester acceptable.

• Fixer un prix de vente définitif, sans clause de révision, pour ne pas subir les variations du marché immobilier.

• Prévoir une indemnité d'occupation que l'acheteur versera au vendeur pendant la durée de la vente longue, pour compenser la perte de jouissance et couvrir les charges.

• Définir précisément dans le compromis les obligations d'entretien et de réparation qui restent à la charge du vendeur, ainsi que les travaux éventuels qu'il devra réaliser avant de partir.

• Conditionner la vente longue à l'obtention par l'acheteur de son financement dans un certain délai, pour ne pas retarder indéfiniment la signature.

• Prévoir des garanties en cas de dégradation du bien ou de non-respect des engagements : dépôt de garantie, clause pénale, faculté de résiliation anticipée...

• Se faire accompagner par des professionnels (agent immobilier, notaire, courtier) pour sécuriser la transaction sur le plan juridique et financier.

• La vente longue est souvent demandée par le vendeur pour se laisser le temps de trouver un autre logement, mais elle peut aussi arranger certains acheteurs

• Pour le vendeur, les avantages (sérénité, maintien dans les lieux) s'opposent aux inconvénients (perte de certains acheteurs, risque de sortie de l'acquéreur, exposition au marché)

• Pour l'acheteur, le délai supplémentaire peut servir à finaliser son financement ou sa propre vente, mais il retarde la jouissance du bien et comporte des risques

• Une vente longue doit être très encadrée contractuellement pour protéger les intérêts des deux parties et limiter les incertitudes

• L'accompagnement de professionnels est recommandé pour trouver le bon équilibre entre souplesse et sécurité