Comment fonctionne la vente longue pour une maison ou un appartement ?

Une vente immobilière est dite "longue" lorsque le délai entre la signature du compromis et celle de l'acte authentique dépasse les 3 à 4 mois habituels. Ce délai peut être porté à 6 mois, 1 an, voire plus si les parties en conviennent.

Pendant cette période, l'acheteur est engagé à acheter et le vendeur à vendre, aux conditions fixées dans le compromis. Mais le transfert de propriété et le paiement du prix sont différés jusqu'à la signature de l'acte authentique.

Ce délai supplémentaire profite généralement au vendeur, qui dispose ainsi de plus de temps pour libérer les lieux. Mais il peut aussi arranger un acheteur qui n'est pas pressé d'emménager ou qui a besoin de ce délai pour boucler son plan de financement.

Dans le cas d'une vente longue, les délais maximum sont généralement de 6 à 12 mois. En Droit français, il n'y a pas de limite maximum. On peut donc parfaitement envisager une vente qui s'étalerait sur 18 mois ou encore sur 24 mois.

Cependant, ce délai ne doit pas être excessif pour ne pas pénaliser le vendeur. Il est donc important de le fixer d'un commun accord, de le mentionner clairement dans le compromis de vente et de prévoir des indemnités en cas de dépassement ou de non-respect des échéances.

Les raisons de recourir à une vente longue sont multiples, mais on peut en citer deux principales :

Côté vendeur, cela permet de mettre son bien en vente sans avoir nécessairement trouvé son futur logement. Une fois le compromis signé, le vendeur sait qu'il va toucher un certain prix, ce qui l'aide à calibrer son prochain achat. Et il dispose de plusieurs mois pour concrétiser sereinement son projet, sans la pression d'un déménagement précipité.

Côté acheteur, la vente longue peut être une solution lorsqu'on a trouvé le bien de ses rêves mais qu'on n'a pas encore vendu son logement actuel. Plutôt que de recourir à un prêt relais, on peut négocier avec le vendeur un délai supplémentaire pour avoir le temps de vendre sans stress.

La vente longue n'a pas que des avantages. Elle présente aussi quelques inconvénients et points de vigilance :

• Tous les acheteurs ne sont pas prêts à attendre plusieurs mois supplémentaires pour entrer dans les lieux. Un vendeur qui impose une vente longue risque de perdre des acquéreurs potentiels pressés par le temps. Il devra sans doute consentir à une décote sur le prix.

• Plus le délai est long, plus le risque que l'une des parties se rétracte est grand. Si l'acheteur a signé sous condition suspensive d'obtention de prêt, il peut se voir refuser son crédit quelques mois plus tard. Le vendeur devra alors remettre son bien en vente, en ayant perdu un temps précieux.

• Les parties restent exposées aux aléas du marché immobilier pendant toute la durée de la vente longue. Si les prix baissent, l'acheteur aura fait une mauvaise affaire. Si les prix montent, le vendeur regrettera d'avoir vendu trop tôt et pas assez cher.

• La vente longue suppose une relation de confiance entre les parties. Le vendeur peut craindre que l'acheteur ne prenne pas soin du bien s'il l'occupe avant d'en être pleinement propriétaire. À l'inverse, l'acheteur peut redouter que le vendeur ne réalise plus aucun entretien dans le bien qu'il s'apprête à quitter.

Pour se prémunir contre les risques inhérents à la vente longue, acheteur et vendeur ont intérêt à bien s'entourer et à prévoir un certain nombre de garanties dans le compromis :

• Prévoir une condition suspensive d'obtention de prêt pour l'acheteur, ainsi qu'un dépôt de garantie conséquent pour indemniser le vendeur en cas de rétractation.

• Faire réaliser, dès la signature du compromis, un état des lieux détaillé du bien qui servira de référence pour apprécier d'éventuelles dégradations ou améliorations.

• Annexer au compromis un échéancier précis des travaux et réparations à la charge du vendeur pendant la durée de la vente longue.

• Négocier une indemnité d'occupation qui couvre réellement les charges supportées par le vendeur, voire une révision de cette indemnité en fonction de l'évolution du coût de la vie.

• Prendre une assurance habitation couvrant à la fois la responsabilité du propriétaire occupant et celle du futur propriétaire.

• Chez le notaire, exiger la consignation du prix de vente sur un compte séquestre, pour garantir le paiement effectif le jour de la signature de l'acte authentique.

• La vente longue est une vente immobilière avec un délai allongé (6 mois, 1 an ou plus) entre le compromis et l'acte authentique

• Elle permet au vendeur de chercher sereinement son nouveau logement, et à l'acheteur de différer son déménagement

• Mais elle suppose de trouver un acquéreur acceptant ce délai, et expose aux aléas du marché immobilier

• Il n'y a pas de durée maximale, mais au-delà d'un an les contraintes sont très fortes

• Le compromis doit bien détailler les droits et obligations de chacun pendant la période intermédiaire

• Acheteur et vendeur doivent prévoir des garanties pour sécuriser l'opération (dépôt de garantie, état des lieux, assurances...)