Vente en cascade : quand et comment programmer le déménagement ?
La vente en cascade immobilière est un processus qui consiste à enchaîner plusieurs transactions entre acquéreur et vendeur. Si ce montage peut faciliter l'acquisition d'un nouveau logement sans apport (ou presque), il pose la question du déménagement. Le logement devant être libre au moment de la signature de l'acte de vente, le déménagement se déroule généralement quelques jours avant.
On vous dit tout sur le processus de déménagement pendant une vente en cascade immobilière.
La date de déménagement dans le cadre d'une vente en cascade
Rappelons d'abord la règle qui s'applique lors d'une vente immobilière classique : le vendeur doit en principe libérer les lieux le jour de la signature de l'acte authentique chez le notaire (et non pas du compromis de vente, signé quelques mois avant). C'est à cette date que la vente devient définitive, que la propriété est transférée à l'acheteur et que ce dernier peut prendre possession de sa nouvelle maison.
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Concrètement, cela signifie que le vendeur doit avoir déménagé au plus tard la veille de la signature notariée, afin de pouvoir remettre les clés et le logement vide à l'acheteur le jour J. Il a ensuite un délai de 8 jours pour enlever les derniers meubles et objets qu'il aurait laissés sur place.
Cette règle suppose donc une parfaite synchronisation entre le déménagement du vendeur et l'emménagement de l'acheteur. Ce qui est possible lorsqu'on vend un bien pour en acheter un autre dans la foulée, avec une seule transaction. Mais les choses se compliquent lorsqu'on s'engage dans une vente en cascade avec plusieurs transactions successives. Certains risques sont à anticiper notamment à travers l’ajout d’une clause dans le contrat.
Les difficultés du déménagement lors d'une vente en cascade
Imaginons un propriétaire qui vend son logement A à un acheteur B, lequel vend à son tour son logement B à un acheteur C. Pour que la vente en cascade fonctionne, il faut que les 3 ventes se réalisent l'une après l'autre, dans un ordre précis.
Mais les dates de signature des actes authentiques chez les notaires ne vont pas forcément coïncider, surtout s'il y a plusieurs études notariales impliquées. Il peut y avoir un décalage de quelques jours, voire de quelques semaines entre les ventes.
Dès lors, comment le vendeur A peut-il déménager de son logement s'il n'a pas encore les clés de son futur logement B ? Et comment l'acheteur B peut-il emménager dans le logement A s'il n'a pas encore vendu le logement B ?
C'est toute la difficulté des ventes en cascade : elles supposent de coordonner les déménagements de façon millimétrée pour éviter de se retrouver sans toit ou avec un double loyer sur les bras. Un vrai casse-tête qui demande de l'anticipation et de la souplesse.
Le vendeur doit avoir déménagé au plus tard la veille de la signature notariée, afin de pouvoir remettre les clés et le logement vide à l'acheteur le jour J. Il a ensuite un délai de 8 jours pour enlever les derniers meubles et objets qu'il aurait laissés sur place.
Faustine, Kadran
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Les solutions pour déménager sereinement lors d’une vente en cascade
Heureusement, il existe des solutions pour s'adapter au timing décalé d'une vente en cascade et organiser son déménagement de façon sereine :
Négocier un différé de jouissance : le vendeur A peut demander à l'acheteur B de rester quelques jours/semaines de plus dans le logement après la vente, le temps de réceptionner les clés du logement B. Cela suppose l'accord de l'acheteur, avec ou sans contrepartie financière (loyer, indemnité...).
Demander une mise à disposition anticipée : à l'inverse, l'acheteur B peut solliciter le vendeur A pour disposer du logement quelques jours avant la signature définitive, afin d'anticiper son déménagement. Là aussi, cela nécessite l'accord du vendeur et la signature d'une convention d'occupation précaire.
Prévoir un hébergement temporaire : entre la vente de son logement et l'achat du suivant, il est possible de se faire héberger quelques jours chez des proches, de prendre une location courte durée (airbnb, appart-hôtel...) ou de négocier un logement de fonction avec son employeur.
Stocker ses meubles en garde-meuble : pour éviter de déménager deux fois, on peut aussi faire appel à un garde-meuble pour y entreposer ses affaires le temps de la transition entre les deux logements. Les déménageurs proposent souvent ce service, à des tarifs plus ou moins élevés selon la durée et le volume.
Opter pour un déménagement en deux temps : cela consiste à déménager l'essentiel avant la vente de son logement (meubles, électroménager, affaires de première nécessité...) pour le mettre en garde-meuble ou dans le nouveau logement si c'est possible, puis à finir de vider l'ancien logement après la vente.
L'idéal est bien sûr d'anticiper au maximum ces différentes options avant de s'engager dans une vente en cascade, en échangeant avec les autres maillons de la chaîne (vendeurs, acheteurs, agents immobiliers, notaires...). Plus le processus sera coordonné en amont, plus le déménagement pourra être organisé sereinement.
Bien préparer son déménagement pour une vente en cascade
Au-delà du timing, il est important de bien préparer son déménagement en général, et encore plus dans le cadre d'une vente en cascade où les délais sont serrés. Voici quelques conseils :
Faire faire plusieurs devis de déménageurs et réserver sa date le plus tôt possible, en tenant compte des aléas possibles. Prévoir un déménagement en semaine plutôt que le week-end, c'est souvent moins cher.
Commencer à faire ses cartons dès que la vente est sûre, en triant et en se débarrassant de ce qui est inutile. Bien étiqueter les cartons par pièce et contenu pour faciliter le déballage.
Prévoir le transfert des abonnements (électricité, gaz, box...) et le changement d'adresse auprès des différents organismes (banque, impôts, sécurité sociale...), sans oublier la redirection du courrier.
Prendre des photos de l'ancien et du nouveau logement pour garder une trace de l'état des lieux et anticiper l'aménagement. Faire un plan pour visualiser le placement des meubles.
Penser à réserver une place de stationnement devant l'ancien et le nouveau logement pour faciliter les opérations le jour J. Prévoir des boissons et des en-cas pour les déménageurs.
Garder les factures et les justificatifs du déménagement, certains frais sont déductibles des impôts. Vérifier aussi sa couverture assurance pour le transport des biens.
Programmer le déménagement lors d'une vente en cascade : ce qu'il faut retenir
Lors d'une vente classique, le déménagement doit avoir lieu au plus tard la veille de la signature de l'acte authentique
Une vente en cascade complique l'organisation du déménagement car les dates des ventes successives ne coïncident pas toujours
Pour s'adapter, il est possible de négocier un différé de jouissance, une mise à disposition anticipée, un hébergement temporaire, un garde-meuble ou un déménagement en deux temps
L'anticipation et la coordination avec les autres acteurs de la chaîne sont essentielles pour organiser sereinement son déménagement
Bien préparer son déménagement en amont (devis, cartons, transferts, photos, stationnement...) permet aussi de gagner du temps et de la sérénité le moment venu