Barème de l'usufruit en 2024 : quelle est la valeur de l'usufruit en cas de vente ?

Le barème usufruit mis en place par le gouvernement permet de répartir la valeur de l’usufruit et celle de la nue-propriété lors d’un démembrement immobilier. Les taux évoluent en fonction de l’âge de l’usufruitier. Ainsi, plus l’usufruitier est jeune, plus la valeur est importante. A contrario, dans le cas d’un usufruitier âgé, la valeur sera moins importante. Cela s’explique par le fait que l’usufruitier cède son usufruit à son décès donnant ainsi la pleine propriété au nu-propriétaire qui peut alors jouir du bien comme il l’entend. Dans le cas d’un usufruitier de 22 ans, son usufruit est censé durer toute sa vie. Sa valeur est donc logiquement plus élevée que l’usufruit d’un usufruitier âgé de 85 ans, qui devrait prendre fin relativement rapidement, avec son décès.

Usufruitier comme nu-propriétaire peuvent se référer au tableau de l’usufruit pour calculer le montant de leurs parts respectives lors d’une vente, d’une donation ou d’une succession d’un bien démembré.

Le tableau relatif à la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété s’utilise en prenant en compte l’âge révolu de l’usufruitier au moment de la vente, donation ou succession. La valeur de l’usufruit correspond à un taux (en pourcentage), et celle de la nue-propriété correspond à la contrepartie de l’usufruit.

Source : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R49427 

La formule est la suivante : valeur de l’usufruit = pourcentage de l’usufruit suivant l’âge de l’usufruitier x valeur total du bien.

• Un nu-propriétaire possède un bien démembré avec son père, qui en est l’usufruitier. Ce dernier est âgé de 76 ans. Le nu-propriétaire souhaite vendre le bien, d’une valeur de 160 000 € en accord avec son père. Selon le barème officiel de l’usufruit, l’usufruit du père s’élève à 30 %. Si la vente aboutit, il recevra donc 48 000 €, tandis que son fils recevra la contrepartie de l’usufruit, soit 70 %, c’est-à-dire 112 000 €.

• Voici un autre exemple de calcul d’usufruit d’un bien afin de bien saisir l’application de la formule : Lucie a 34 ans et ses parents décident de lui céder l’usufruit de leur bien afin qu’elle puisse y vivre. Le montant de leur bien s’élève à 220 000 €. D’après le tableau de l’usufruit, l’usufruit est de 70 %. La valeur de l’usufruit du bien de Lucie est donc égal à : 70 x 220 000 = 154 000 €.

Différent de l’usufruit viager (à vie), qui prend fin uniquement avec le décès de l’usufruitier, l’usufruit temporaire (également appelé usufruit fixe) se termine à une date fixée à l’avance. Lors d’une succession ou d’une donation, il est plus courant de retrouver l’usufruit viager. L’usufruit temporaire peut être utilisé lors de différentes stratégies patrimoniales.

Ainsi, la valeur de l’usufruit se calcule en prenant en compte la durée de l’usufruit temporaire choisie. Elle peut s’élever entre 23 % et 69 % du bien.

Source : Legifrance.gouv.fr 

Pour comprendre comment fonctionne le tableau de l’usufruit temporaire, prenons un cas concret : vous décidez d’acquérir l’usufruit d’un bien de manière temporaire. La durée pour laquelle vous avez opté est de 20 ans. La valeur du bien en pleine propriété s’élève à 120 000 €. Pour calculer la valeur de l’usufruit temporaire de votre bien, la formule à appliquer est donc la suivante : valeur de l’usufruit temporaire = pourcentage de la durée de l’usufruit x valeur de la pleine propriété soit :  

46 x 120 000 = 55 200. La valeur de votre bien sur une durée de 20 ans sera donc de 55 200 €. 

Pour vous aider à calculer rapidement la valeur de votre usufruit, vous pouvez utiliser le simulateur en ligne de l’administration fiscale.