Démembrement immobilier : c'est quoi et comment ça marche ?

• L'abusus (droit de disposer du bien en le vendant ou en le transmettant) qui correspond à la nue-propriété ;

• L'usus (droit d'user du bien, c’est-à-dire de l’habiter) et le fructus (droit de récolter les fruits liés au bien, par exemple la perception des loyers dans le cas d’un investissement locatif), qui forment l’usufruit.

Procéder à un démembrement immobilier consiste à diviser la jouissance d’un bien immobilier (l’usufruit) de la propriété des murs (la nue-propriété).

Qui est propriétaire en cas de démembrement ? L’opération de démembrement permet de répartir la propriété d’un bien entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, chacun disposant de droits démembrés. Mais ni l'usufruitier ni le nu-propriétaire ne peuvent ensuite réaliser la vente du bien concerné. Qui peut vendre un bien démembré ? Il faut obligatoirement que les deux parties s’accordent pour procéder à la vente de la pleine propriété. Chacun peut revendre ses droits, mais pas le bien en entier.

C’est ce qui explique que le démembrement immobilier soit un outil très souvent réservé dans le cadre de la préparation d’une succession, en portant sur un bien qui n’a pas vocation à être vendu.

Comment faire une donation en démembrement ? En commençant par évaluer le bien immobilier par un professionnel du secteur pour en connaître la valeur vénale. Ensuite, il faut appliquer le barème légal afin de calculer les valeurs respectives de la nue-propriété et de l’usufruit d’un bien selon l’âge du donateur au jour de la donation. Enfin, un notaire procède au démembrement et l’enregistre légalement, avec l'acte de donation.

Une question revient fréquemment lorsque l’on s’intéresse au démembrement : quelle est la différence entre indivision et démembrement de propriété ? La réponse est simple : le démembrement sépare la pleine propriété entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. L’un a le droit de propriété, l’autre celui d’usage. De son côté, l’indivision donne à chacun la pleine propriété du bien (nue-propriété et usufruit) à hauteur de la quote-part indivise. Chacun est ainsi pleinement propriétaire d’une fraction du bien, par exemple 50% chacun pour un achat en couple avec une répartition égalitaire.

En venant scinder le droit de propriété dans le cadre familial, le démembrement permet à des parents de conserver l’usage d’un bien (l’usufruit) tout en donnant de leur vivant la nue-propriété à leurs enfants.

Ils utilisent alors pleinement le lien possible entre démembrement immobilier et succession, en continuant à occuper leurs biens et à en faire ce qu’ils souhaitent, tout en profitant d’un cadre fiscal avantageux. Surtout, lors du décès des usufruitiers, les enfants pourront récupérer la pleine propriété sans avoir de droits à payer !

En combinant le démembrement avec l’abattement sur le montant des donations (qui correspond à 100 000 € tous les 15 ans par parent et par enfant), il est possible de transmettre un patrimoine immobilier en franchise d’impôt ou presque (selon la valeur du bien).

Le démembrement immobilier est un outil qui peut aider les ménages qui sont soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) à réduire le poids de la fiscalité.

En effet, dans le cas d’un démembrement, le bien concerné entre dans le patrimoine de l’usufruitier selon la valeur correspondant à la pleine propriété. C’est l’usufruitier qui va donc déclarer ce bien, le nu-propriétaire n’a lui rien à déclarer. Pas vraiment optimal dans le cas d’une donation pour les parents qui vont garder l’usufruit, et donc être soumis à l’IFI. Sauf qu’une exception existe. Lors de l'ouverture d'une succession, si le conjoint survivant choisit l'usufruit légal - selon l'article 757 du Code civil - la charge fiscale ne repose plus uniquement sur lui. Le nu-propriétaire est aussi imposé, chacun selon la valeur de ses droits.

Il reste également possible de jouer avec l'indivision et la cumuler avec le démembrement. Éclater la valeur d’un patrimoine immobilier dans deux patrimoines différents (ou plus) permet de répartir l’imposition et peut aider à échapper à l’IFI.

Dans tous les cas, l’objectif est de jouer avec la valeur du patrimoine immobilier concerné pour optimiser la situation fiscale des propriétaires. Le principal intérêt consiste donc à associer démembrement immobilier et fiscalité.

Le démembrement de propriété peut intervenir sur un bien déjà détenu dans le patrimoine familial, pour préparer comme nous l’avons déjà évoqué une succession/donation. Mais le démembrement peut également concerner un bien nouvellement acquis. 

On distingue trois possibilités d’achat immobilier en démembrement :  

1. Le démembrement simple, avec l’usufruit qui revient par exemple aux parents et la nue-propriété aux enfants ; 

2. Le démembrement croisé, qui concerne généralement les couples. Chaque partenaire achète alors une part d’usufruit et une part de nue-propriété du bien. Lors du décès du premier des deux époux, le survivant récupère la propriété complète ; 

3. Enfin, le démembrement au travers d’une SCI. Les associés sont alors nu-propriétaires et usufruitiers, chacun des associés ayant le droit d’usufruit le droit de nue-propriété sur une portion des parts (50-50 pour un achat en couple avec une répartition équitable par exemple).