Division parcellaire : comment diviser un terrain en 2 lots ou plus ?

La division parcellaire consiste à scinder un terrain en plusieurs lots distincts, souvent pour vendre ou construire. Elle nécessite un plan de division réalisé par un géomètre-expert et une déclaration préalable en mairie pour conformité aux règles d’urbanisme : le plan local d’urbanisme et la plan cadastral. Cette division peut augmenter la valeur du terrain en créant des parcelles individuelles.

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La division parcellaire nécessite d’effectuer certaines démarches auprès du service urbanisme de votre mairie. L’intervention d’un géomètre est par ailleurs obligatoire, pour pouvoir découper un terrain en plusieurs parcelles et délimiter les lots. Attention, en fonction des particularités de votre projet, vous devrez éventuellement entamer certaines démarches supplémentaires pour effectuer une division et tenter de vendre le terrain, notamment un dossier de demande de permis de construire pour les projets de construction.

Comment diviser un terrain en 2 lots : les étapes

Pour diviser un terrain en 2 lots en, il vous faudra respecter quelques étapes.

1. Commencez par une étude de faisabilité. Cette étape permet de vérifier la conformité du projet avec les règles d’urbanisme en vigueur dans la commune (Plan Local d’Urbanisme ou PLU). Elle inclut la vérification de la superficie minimale, de l’accès au terrain, et des possibilités de raccordements aux réseaux (eau, électricité, etc.).
2. Faire appel à un géomètre-expert. Ce professionnel est indispensable pour réaliser le plan de division du terrain. Le géomètre-expert établit un bornage pour définir les limites exactes des futurs lots, un document essentiel pour la suite des démarches administratives.
3. Déposer une déclaration préalable de division. Cette formalité doit être effectuée en mairie pour obtenir l’autorisation de diviser le terrain. La mairie dispose d’un délai d’un mois pour étudier le dossier. Une fois validée, cette déclaration permet de créer officiellement les nouveaux lots.
4. Demander un permis de construire valant division, si nécessaire. Si vous prévoyez de construire sur l’un ou les deux lots, vous pourriez devoir obtenir un permis de construire valant division, qui combine autorisation de diviser et de construire. Cette demande se fait également auprès de la mairie.
5. Consulter le service du cadastre. Enfin, la division doit être enregistrée auprès du service du cadastre pour mettre à jour les informations cadastrales. Cette formalité permet d’officialiser la division aux yeux de l’administration fiscale et d’attribuer des références cadastrales distinctes pour chaque lot.

Quelles autorisations sont nécessaires pour diviser un terrain constructible ?

Pour diviser un terrain, une autorisation d’urbanisme ou un permis d’aménager peuvent être nécessaire. La déclaration préalable de travaux est requise pour une division simple, tandis qu’une demande de permis peut être exigée si des aménagements importants sont prévus. Le service public vérifiera la conformité avec le règlement de PLU, et la division peut entraîner une révision de la taxe foncière.

Diviser un terrain pour le vendre (non bâti)

Beaucoup de particuliers décident de diviser un terrain pour vendre plusieurs lots ou se séparer d’une partie d’une parcelle. Il est légitime de se demander comment diviser un terrain pour le vendre puisque cela revêt une certaine dimension légale. Les démarches à suivre sont les suivantes :

1. Le propriétaire doit se lancer dans des vérifications préalables. Il s’agit notamment de consulter le plan local d’urbanisme, pour connaître les règles en matière de division parcellaire.
2. Il faut demander un certificat d’urbanisme opérationnel, permettant de savoir si chaque lot disposera d’un accès aux réseaux et à la voirie.
3. L’intervention d’un géomètre expert est ensuite une obligation. Il a pour but de mesurer et de délimiter chacun des lots. Il édite alors un plan de division parcellaire.
4. Il faut ensuite déposer une déclaration préalable auprès de la mairie, pour avertir de la volonté de diviser un terrain. Après étude, la mairie peut décider de délivrer un permis d’aménager, pour autoriser la division parcellaire.
5. Le nouveau découpage est enfin pris en compte par le cadastre, grâce au DPCM déposé par le géomètre expert.
6. Chaque lot pourra ensuite être mis en vente. La cession du droit de propriété sur le bien répond aux mêmes règles que pour la vente de n’importe quel autre terrain. Elle se déroule notamment avec l’intervention d’un notaire.

Division de terrain déjà construit

Un terrain déjà bâti présente certaines spécificités par rapport à un terrain nu. Depuis la loi Alur de 2014, la division parcellaire d’un terrain déjà bâti est facilitée. Il n’y a par exemple plus de surface minimum à respecter selon la législation nationale.

Pour diviser un terrain déjà construit, il est possible de le scinder en plusieurs lots en propriété ou en jouissance. Cette démarche nécessite de réaliser une division par un géomètre-expert et de déposer une déclaration préalable en mairie. Chaque lot peut ensuite être vendu ou loué de manière indépendante, sous certaines conditions.

Vous devez néanmoins vous référer à la réglementation locale, pour savoir à quelles exigences vous devez répondre.

Diviser un terrain en lotissement

Pour diviser un terrain en lotissement, les démarches à suivre sont les mêmes que pour n’importe quel autre projet de division parcellaire. Vous devrez néanmoins prévoir la rédaction d’un règlement de lotissement.

Dans le cas où le terrain se trouve déjà dans un lotissement, vous devez vous conformer aux règlements en vigueur. Par exemple, si le lotissement a été créé il y a moins de 10 ans, un nombre maximum de lots peut avoir été imposé. Il peut donc limiter le nombre de parcelles que vous pourrez créer à partir de votre propre terrain.

Comment diviser un terrain non constructible ?

Pour diviser un terrain non constructible, les démarches sont quelque peu différentes. Vous devrez effectuer une déclaration préalable, pour indiquer votre volonté de morceler la parcelle. Vous recevrez alors un avis favorable ou défavorable de la part de la mairie dans un délai de 3 mois.

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En plus du PLU, vous devrez aussi vous référer au code de l’urbanisme, pour étudier la faisabilité du projet. En effet, l’article R442-1 de ce dernier interdit la division de certains terrains agricoles. Vous pouvez être dans ce cas, si le terrain se trouve dans une zone faisant l’objet d’un projet de mobilisation des ressources en eau.

Quelles sont les règles de division des terrains agricoles ?

La division d’un terrain agricole est soumise à des règles strictes en France. Toute division doit faire l’objet d’une déclaration auprès de la mairie, accompagnée d’un plan de situation détaillant les lots créés. En général, les terrains agricoles ne peuvent pas être divisés en parcelles constructibles, sauf exception liée à l’usage agricole.

A noter : Si l’appel à un géomètre pour borner les lots est conseillé, ce n’est pas une obligation légale.

Quels sont les avantages de diviser un terrain ?

Cette démarche permet aussi d’optimiser son bien pour un projet de construction ou d’attirer davantage d’acheteurs sur un terrain constructible. En réussissant sa division, on s’adapte mieux au marché immobilier. Avant tout projet de ce type, vous pouvez évaluer la valeur d’un terrain avec un estimateur en ligne.

Toutefois, pour bien réussir sa division et que cette opération soit rentable sur le long terme, il convient de respecter les étapes clés précités et de s’entourer de professionnels. Dans certains cas, vendre son terrain à bâtir un promoteur peut être une opération plus intéressante.

Diviser un terrain : quelles sont les limites ?

Il est important de considérer que des tiers peuvent s’opposer à la division parcellaire. Un voisin, dont le terrain est contigu à celui qui doit être divisé, peut par exemple remettre en cause le bornage du terrain. Avant de vous lancer dans ce type de projet, il est donc essentiel d’envisager toutes les possibilités de blocage.

Quel est le délai pour diviser un terrain ?

Il peut être légitime de se demander en combien de temps diviser un terrain. Vous êtes par exemple peut-être pressé de vendre les lots issus de la division parcellaire. Il faut en moyenne 3 mois pour arriver au bout des différentes démarches administratives à effectuer.

Le délai peut néanmoins s’allonger en cas de contestation de la division par un tiers. Sachez par exemple que si l’un de vos voisins conteste le bornage, le litige peut être porté devant un tribunal de grande instance. Il peut s’écouler un an avant qu’un bornage judiciaire soit exigé par un juge pour trancher.

Combien coûte la division d’un terrain ?

C’est le propriétaire qui doit payer les frais de bornage d’un terrain. Dans le cas où deux propriétaires de terrains contigus choisissent d’effectuer un bornage à l’amiable, les frais sont généralement partagés. En cas de demande de bornage judiciaire par un juge, le partage des frais entre les parties est imposé par la justice.