Maison cadastrée sur terrain non constructible

La législation relative aux terrains non constructibles est souvent difficile à appréhender. Quelles sont vos marges de manœuvre ? Dans quelle mesure pouvez-vous par exemple occuper, aménager ou étendre une maison cadastrée sur terrain non constructible ?

L’achat d’un terrain non constructible sur lequel se trouve une maison se déroule de la même façon que pour celui d’un terrain lambda sans restrictions en zone urbanisée. Ainsi, habiter une maison cadastrée sur terrain non constructible est tout à fait possible. Cependant, ces habitations sont souvent très anciennes et nécessitent de ce fait une restauration partielle ou totale.

Par Marion J.

4 min de lecture

21 décembre 2023

Maison cadastrée sur terrain non constructible : quelles possibilités ?

Si votre terrain est non constructible selon la loi, cela veut dire que votre commune a décrété que vous ne pouvez pas y construire d’habitation ou de structure « en dur », qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire. Parfois cependant, une maison cadastrée sur terrain non constructible peut déjà être construite. Quelles sont alors vos possibilités quant à l’occupation des lieux et vos obligations en tant que nouveau propriétaire ? Ci-dessous, des réponses.

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Habiter ou étendre la surface d’une maison cadastrée sur terrain non constructible

L’achat d’un terrain non constructible sur lequel se trouve une maison se déroule de la même façon que pour celui d’un terrain lambda sans restrictions en zone urbanisée. Ainsi, habiter une maison cadastrée sur terrain non constructible est tout à fait possible. Cependant, ces habitations sont souvent très anciennes et nécessitent de ce fait une restauration partielle ou totale.

Sachez qu’il vous est possible d’engager de la rénovation ou des aménagements dans votre maison cadastrée. Pour cela, vous devrez au préalable vous munir d’un certificat d’urbanisme (noté CU). Celui-ci est attribué par la Mairie. Ce certificat indique l’ensemble des restrictions relatives à votre terrain en matière d’aménagement ou encore d’extension de la maison cadastrée. Bien sûr, ces restrictions sont spécifiques à chaque terrain selon son zonage : zone naturelle, zone industrielle, urbanisée, à urbaniser… Dans tous les cas, notez qu’une extension de la surface au sol de l’habitation cadastrée est rarement envisageable : vous devrez vraisemblablement rebâtir l’existant ou bien construire un étage, si votre certificat d’urbanisme vous offre cette possibilité.

En règle générale et quels que soient les travaux initiés, la grande partie des murs porteurs de la maison cadastrée sur terrain non constructible doit être conservée.

Une question quant à la législation en vigueur concernant les parcelles non constructibles ? Un avocat spécialisé en urbanisme se fera un plaisir de clarifier pour vous les règles parfois obscures contenues dans le code de l’urbanisme.

M.G, Kadran

Sinistre sur la parcelle : que faire ?

Et oui : qui dit vétusté de la maison cadastrée sur terrain non constructible dit aussi fragilité. En cas de sinistre (inondation, séisme…), vous ne pourrez pas reconstruire si les murs porteurs ont été touchés, du moins dans la plupart des cas. Il est primordial d’étudier ce critère avant l’achat d’un terrain non constructible en zone à risque !

Construire une maison cadastrée sur terrain non constructible

Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) est amené à évoluer fréquemment. Ainsi, un terrain pour le moment non constructible peut le devenir avec le temps. La construction d’une maison est alors tout à fait possible. Vous devrez obligatoirement vous munir d’un permis de construire, obtenable relativement facilement en Mairie. Une fois la construction terminée, remettez une attestation de fin de travaux aux services d’urbanisme. Celle-ci servira à l’inscription de votre maison sur les plans du cadastre de la ville.

Notez que vous pouvez contester le caractère non constructible de votre parcelle en faisant parvenir un recours gracieux au Maire de votre ville ou au Préfet. Vous devrez cependant avancer un « motif de validité ». Celui-ci doit prouver à la Mairie que vous avez « qualité et intérêt à agir » en ce sens. Des arguments de contestation du PLU liés à une erreur d’appréciation peuvent aussi être avancés, par exemple.


Maison cadastrée, ça veut dire quoi en fait ?

Pour bien comprendre les règles d’urbanisme relatives à votre terrain, vous devez être au fait des termes. Par exemple, qu’est-ce qu’une maison cadastrée ?

En fait, « cadastrée » provient du mot « cadastre », lequel définit le registre des plans relatifs aux parcelles présentes sur une commune. A chaque terrain de la ville est associé un numéro de cadastre. Grâce à ce dernier, il est possible de trouver très facilement les informations relatives à chaque terrain, constructible ou non. Des informations quant aux limites du terrain sont aussi précisées sur les relevés cadastraux de la Mairie.

Ainsi, une maison cadastrée est une maison dont la présence est déjà mentionnée sur le cadastre de la ville. Une maison cadastrée peut se trouver sur un terrain constructible mais également non constructible, si celle-ci a été construite avant le changement de statut juridique du terrain, par exemple. Et oui : les évolutions urbaines étant fréquentes, un terrain constructible peut évoluer en un terrain non constructible en quelques mois seulement.

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maison cadastrée

Bon à savoir !

Pour bien comprendre les règles d’urbanisme relatives à votre terrain, vous devez être au fait des termes. Par exemple, qu’est-ce qu’une maison cadastrée ?


Quel rôle a le cadastre ?

Le cadastre de la ville a avant tout un rôle fiscal. Il sert ainsi de base pour la définition des impôts locaux tels que la taxe foncière et la taxe d’habitation, dont les montants sont déterminés en fonction des caractéristiques propres au terrain (superficie, type d’aménagement présent sur la parcelle…). Aussi, la consultation du cadastre de la ville est précieuse lors des processus d’achat/vente d’un terrain pour obtenir des informations sur sa constructibilité notamment (les servitudes ne sont en revanche pas mentionnées : vous référer au Plan Local d’Urbanisme).

Enfin, dans le cadre d’une succession, le cadastre peut permettre d’établir une présomption de propriété sur la parcelle en question. Attention : ce dernier n’offre pas de preuve quant à la propriété d’une maison cadastrée sur terrain non constructible, puisqu’il n’a aucune vraie valeur juridique. Notons que les informations du cadastre telles que la superficie du terrain proviennent en général des données du bornage réalisé par un géomètre expert. Ces informations peuvent toutefois être contestées au besoin.

Muni(e) des informations susmentionnées, vous devriez y voir plus clair sur les spécificités liées à une maison cadastrée sur terrain non constructible. Besoin d’informations complémentaires ? Contactez le service des cadastres ou le service d’urbanisme de votre commune. Vous pouvez également obtenir des conseils juridiques auprès d’un cabinet spécialisé ou par téléphone.

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