Peut-on vendre une maison plus cher que sa valeur ?

Peut-on vendre une maison plus cher que sa valeur ? C’est une question fréquemment posée dans l'optique de mieux vendre sa maison. Car quel propriétaire vendeur ne souhaite pas tirer le meilleur prix de son bien immobilier ? Mais avant de répondre à cette question, définissons la valeur en question. S’agit-il de l’estimation immobilière réalisée par votre agence immobilière ? La valeur immobilière concernée est-elle celle d’acquisition du bien ?

Réaliser une plus-value à la revente est relativement fréquent lorsqu’on réalise une opération immobilière, surtout lorsque l’on sait comment bien valoriser sa maison. Voici justement quelques informations à ce sujet.

Par Guillaume H.

5 min de lecture

21 décembre 2023

Fixer un prix de vente supérieur à l’estimation immobilière : bonne ou mauvaise idée ?

En tant que propriétaire vendeur, vous n’êtes en rien tenu de vendre au prix estimé par votre agence immobilière ou encore par votre Notaire. Il s’agit d’estimations, dont la valeur diffère généralement d’un professionnel de l’immobilier à l’autre. C’est la raison pour laquelle il est d’ailleurs recommandé de croiser plusieurs estimations immobilières afin d’en déduire un prix réellement cohérent avec le marché. Ceci étant dit, vous avez toujours le dernier mot quant au prix de vente de votre maison et pouvez donc très bien choisir de la mettre en vente à un prix plus élevé que sa valeur estimée.

Gardez tout de même à l’esprit que de vendre au-dessus du prix estimé du marché vous expose à des risques et notamment celui de ne pas recevoir de visites. Sans visite, pas d’offre d’achat. Les acquéreurs potentiels quadrillent fréquemment le marché et auront visité d’autres biens similaires, certainement plus abordables. Il sera donc difficile de suggérer un montant supérieur et surtout, de justifier ce montant. Les acheteurs prospectant dans votre gamme de prix et disposant d’un budget plus élevé rechercheront quant à eux des prestations supplémentaires aux vôtres. Difficile donc, de tirer votre épingle du jeu !

Si vous souhaitez toutefois proposer votre maison à la vente plus chère que sa valeur, nous vous recommandons de préciser sur l’annonce immobilière qu’une négociation est envisageable. De ce fait, vous mettez plus de chances de votre côté pour recevoir des visites, et aurez ensuite tout le loisir de discuter de vive voix d’une potentielle baisse sur le prix de vente. La négociation risque toutefois d’être agressive.

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Dans tous les cas, attention à ne pas fantasmer sur un montant irréaliste qui relève plus de la valeur sentimentale que de la valeur marchande réelle : le contexte de marché doit tout de même être pris en compte.

Quelques conseils pour ne pas vendre en dessous du prix du marché

Savoir estimer le prix du marché de la vente

Connaître le « vrai prix de l’immobilier » est une vaste quête. En effet, le prix du marché pour un bien dépend de nombreux critères. Des critères propres à l’appartement ou à la maison comme sa localisation postale, sa surface, ses équipements. Des critères propres à l’environnement proche de la propriété : le quartier, son maillage, sa réputation, la commune et son dynamisme. Enfin, c’est également le contexte économique global en France et plus généralement dans le monde qui influe de manière plus ou moins forte sur la valeur d’un bien. L’évolution des prix, la conjoncture économique et l’environnement administratif et politique sont des facteurs d’influence sur lesquels il est difficile d’avoir la maîtrise, et encore moins une vision à long terme.

Pour savoir si un bien immobilier proposé à la vente est au vrai prix du marché, il est important de recourir à l'analyse d'un professionnel de l'immobilier. Cela permet, en toute connaissance de cause, de définir son prix afin d'optimiser au mieux sa transaction. Les agences, courtiers, notaires vous permettent très facilement d’obtenir une première photographie de ce tarif.

J.B. , Kadran

Maîtriser la négociation immobilière, une étape cruciale

Traditionnellement, l’offre et la demande se rencontrent via un processus de négociation. Qu’il s’agisse d’une négociation menée entre particuliers ou par l’intermédiaire d’un agent, un acheteur et un vendeur se mettent d’accord sur un prix.

Le prix de vente final peut être identique à celui demandé par le vendeur dès le départ. On parle dans ces cas-là d’une offre au prix, fréquente dans les secteurs tendus dans lesquels les biens disponibles sont peu nombreux. Une offre au prix peut également être constatée pour des biens coup de cœur, lorsque les acheteurs ne veulent pas laisser passer un bien séduisant. Le prix de vente final peut être inférieur à celui demandé par le vendeur dès le départ. Il est alors obtenu après plusieurs baisses de prix ou via une négociation. Cette négociation peut être menée entre particuliers, ou avec le service d’une agence immobilière qui sert d’intermédiaire. Il n’est pas rare de voir un prix annoncé baisser de 5, 10 voire 20 % lors de l’accord final.

Dans tous les cas que nous venons de lister ci-dessus, la rencontre de l’offre et de la demande ne se déroule pas de manière directe, mais obéit à certaines règles. Le prix du marché n’est ici pas garanti, la vente étant pilotée par une estimation de prix et par une phase de négociation. Cette limite n’existe pas avec la vente interactive.

L’immobilier interactif : la solution pour ne pas vendre en dessous du prix du marché ?

L'immobilier interactif est extrêmement populaire chez les vendeurs désireux de réaliser une bonne affaire avec leur bien. La vente se déroule en ligne via une "salle de vente" virtuelle, où les acheteurs potentiels visitent et s'inscrivent pour enchérir. Quelques détails ci-après.

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Vendre une maison plus chère que sa valeur grâce aux enchères immobilières

Peut-on vendre une maison plus cher que sa valeur sans risquer de perdre des acheteurs potentiels ? La réponse est oui, notamment en passant par les enchères immobilières en ligne. Loin d’être une solution miracle, l’enchère interactive permet toutefois d’accroître l’attractivité de votre maison en mettant en concurrence plusieurs acheteurs potentiels réellement intéressés. La concurrence immobilière est certes toujours présente. Mais grâce aux enchères immobilières, celle-ci devient perceptible. Bien souvent, les acquéreurs intéressés seront donc prêts à avancer un montant supérieur pour faire l’acquisition de votre logement et se positionner devant les offres concurrentes, surtout lorsqu’il s’agit d’un bien coup de cœur. 

Vendre votre maison aux enchères en ligne est envisageable de plusieurs façons : en enchère progressive ou en enchère dégressive - aussi appelée vente au cadran. L’enchère progressive fonctionne comme suit : un prix de départ est défini par le propriétaire, prix au-dessous duquel il ne souhaite pas vendre. Ce prix attractif pour l’acheteur sera notamment mis en avant lors de la communication à propos de l’enchère. Au sein de la salle d’enchères en ligne, les acheteurs potentiels ont la possibilité d’enchérir par palier durant un temps défini. A la fin de l’enchère, les différentes offres d’achat sont proposées au propriétaire, qui reste libre dans le choix de l'offre qui répond le plus à ses critères (conditions, délais, moyens de financement). Le tour est joué ! 

L’enchère dégressive suit une logique inverse. Un prix de départ plus élevé est fixé par le propriétaire. Il s'agit généralement de la fourchette haute de l'estimation immobilière. Celui-ci décroît automatiquement par palier pendant la durée de l’enchère en ligne. Le premier acquéreur à se positionner remporte l’enchère*. Dans ce cas de figure, c’est à qui fera la première offre. Ainsi, les propositions d’achat sont souvent bien éloignées du prix plancher. Tout le monde y gagne ! 


*Tous les dossiers sont transmis au vendeur, lequel peut choisir de sélectionner l’offre la plus haute ou bien de choisir un autre dossier, dépendamment de ses exigences. 


Ce système, transparent et rapide, expose toutes les offres, préservant l'anonymat des participants. Il assure aux vendeurs de ne pas sous-évaluer leur bien et aux acheteurs d'obtenir un prix de marché réaliste. De plus en plus populaire, l'immobilier interactif attire l'attention sur des biens uniques et facilite les transactions innovantes. Cette solution est d'ailleurs plébiscitée par les experts, étant donnée qu'elle aide à la fois les acheteurs et les vendeurs à prendre une décision éclairée. 

Peut-on vendre une maison plus cher qu'on ne l'a achetée ?

Contre toute attente, la pierre ne se bonifie pas avec l’âge, bien au contraire. Avec le temps, l’état général de votre maison se détériore, les équipements et installations autrefois performants vieillissent et ne sont plus tout à fait au goût du jour. Si cela n’est pas réellement contraignant pour un acheteur faisant une acquisition dans “l’ancien”, ça le devient si vous souhaitez réaliser une plus-value à la revente. A la question : peut-on vendre une maison plus cher que sa valeur initiale, la réponse est oui. Mais il faudra procéder à quelques améliorations structurelles. 

Parmi celles-ci, la construction d’une extension (chambre supplémentaire, véranda, garage), l’installation d’une piscine, d’un abri de jardin... Il s’agira également de moderniser votre bien (rénovation de façade, isolation, électricité, etc.) et de procéder à l’installation d’équipements énergétiques performants (poêle à bois, pompe à chaleur, etc.). A noter que pour effectuer des travaux de rénovation énergétique, l'Etat a mis en place de nombreux dispositif qui vous permette de bénéficier d'aides. Depuis maintenant plusieurs années vous pouvez faire des travaux avec un professionnel RGE et profiter des primes énergies. Plus récemment, le gouvernement a lancé le dispositif Ma Prime Renov qui peut être cumulée avec la prime énergie. Les performances énergétiques d’une maison jouent pour beaucoup dans le budget mensuel d’un foyer : proposer un logement aux dernières normes peut vous permettre de vendre plus cher que la valeur d’acquisition. 

Vous pouvez également vendre votre maison plus cher que sa valeur d’acquisition en achetant dans l’ancien et en procédant à une réfection globale, notamment si vous disposez de compétences dans le BTP (ou en bénéficiant d'un forfait rénovation globale via les dispositifs mentionnés ci-dessus). Il s’agit d’ailleurs d’une stratégie courante d’achat/revente lorsque l’on touche à l'immobilier d’investissement.

J.B. , Kadran

Que prévoit la législation en matière de plus-value à la revente ?

En vendant effectivement votre maison plus cher que sa valeur estimée, vous n’êtes redevable d’aucun impôt ni taxe, si tant est qu’il s’agisse de votre résidence principale (ou occupée au 31 décembre de l’année de perception des revenus) ou de la première opération portant sur une résidence secondaire. Il s’agira toutefois de prouver qu’il s’agit de votre résidence principale. 

Un impôt sur la plus-value est en revanche dû dans la majorité des autres cas de figure, pour une durée de détention de moins de 30 ans. 

En vendant effectivement votre maison plus cher que sa valeur estimée, vous n’êtes redevable d’aucun impôt ni taxe, si tant est qu’il s’agisse de votre résidence principale (ou occupée au 31 décembre de l’année de perception des revenus) ou de la première opération portant sur une résidence secondaire. Il s’agira toutefois de prouver qu’il s’agit de votre résidence principale. Un impôt sur la plus-value est en revanche dû dans la majorité des autres cas de figure, pour une durée de détention de moins de 30 ans.

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