Comment estimer un local d’activité ?
Vous êtes propriétaire d’un local commercial, artisanal ou d’une petite unité industrielle que vous souhaitez vendre ? Vous avez besoin de connaître sa valeur mais vous ne savez pas comment vous y prendre ?
Voici quelques pistes à suivre pour évaluer la valeur d’un local, qu’il s’agisse d’une boutique, d’un entrepôt ou d’un petit hangar.
Le coût d’un local d’activités peut être calculé de la même manière que nous calculons la valeur d’une maison ou d’un appartement. Mais cette méthode de calcul est en réalité trop restrictive et n’apportera pas une vision de la valeur réelle. D’autres aspects doivent être pris en compte. C’est le cas par exemple de la forme du local, de son zonage pour un entrepôt, de son emplacement ou des m² de vitrine sur la façade pour une boutique.
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La première chose à faire pour bien estimer un local d’activité consiste à réaliser une comparaison avec des locaux similaires à proximité. Dans la même ville, dans la communauté de communes ou à une échelle plus large, essayez de trouver un ou plusieurs locaux qui ont des critères communs avec celui que vous souhaitez vendre.
Recherchez ces locaux d’activité et comparez le prix au mètre carré. De cette manière, vous aurez déjà une idée générale de la valeur potentielle brute, sans prendre en compte les spécificités de votre bâtiment.
Les aspects importants pour déterminer la valeur d’un local d’activité
Les données simples que nous avons évoquées pour obtenir une première estimation de la valeur d’un local d’activité doivent être complétées.
Si nous vous recommandons de passer par les services d’un spécialiste pour estimer votre local d’activité, voici une liste des critères qu’il va vraisemblablement prendre en compte et que vous devez connaître. Vous pourrez ainsi mieux comprendre comment il va aboutir à une valeur fixe ou une fourchette de prix pour vendre.
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Les critères qui font varier l’estimation de la valeur d’un local d’activité
L’emplacement : en zone rurale ou en zone urbaine, dans une rue piétonne ou non, avec un parking à proximité ou sans possibilité de se garer, un local d’activité n’aura pas la même valeur. En plus de ces paramètres locaux, c’est aussi la valeur à l’échelle de la ville, du département et de la région qu’il faut prendre en compte. La valeur d’une boutique, d’un ensemble de bureaux ou d’un entrepôt dédié à la logistique n’est pas toujours corrélée à l’échelle locale. Certaines villes peuvent par exemple afficher un niveau de prix très important en matière de locaux commerciaux pour installer une boutique mais des prix très bas en ce qui concerne les entrepôts et hangars.
La configuration du local : au-delà de la superficie que nous avons déjà évoquée, d’autres éléments sont déterminants pour obtenir la valeur du local. Il s’agit par exemple du zonage et de la configuration de l’espace, du nombre d’étages, de la présence ou non d’un éclairage naturel. La qualité de la façade et la présence éventuelle de vitrines ou éléments distinctifs sont aussi des critères. Dans le cas d’un local commercial, plus la vitrine est grande, plus le local sera attrayant et plus sa valeur sera élevée.
Les fonctionnalités : puisque c’est une activité de vente, de services ou de production qui va s’installer, les acheteurs vont s’intéresser aux aménagements intérieurs du local. Si vous avez par exemple un entrepôt ultramoderne avec des portes automatiques, des seuils de chargement élevés et un système d’alarme récent, c’est un excellent point ! A l’inverse, un très grand espace sans aucun aménagement dédié pour recevoir des camions ou organiser rapidement une unité de stockage se vendra bien moins cher.
La valeur locative possible : pour les acheteurs qui souhaitent acquérir votre local à des fins d’investissement, c’est la valeur locative élevée qui sera recherchée. Un local placé dans une zone avec une forte activité est un atout. Une boutique qui jouit d’un emplacement numéro 1, c’est-à-dire dans une rue avec un passage élevé, se négocie plus cher.
Pour savoir comment estimer un local d’activité dans les règles, il est important d’être accompagné. Évitez absolument de vous lancer vous-même dans les démarches de vente. L’estimation que vous allez réaliser de votre propre local risque d’être déconnectée de la réalité. Elle pourrait en effet être trop haute si vous portez un attachement fort au lieu. À l’inverse, elle peut aussi être trop basse si vous ne mesurez pas suffisamment l’attractivité ou la spécificité de votre local et son attrait pour les acheteurs.
Rapprochez-vous d’un architecte, d’un cabinet d’ingénierie ou encore d’une étude notariale pour obtenir un accompagnement et valoriser votre local d’activité. Qu’il s’agisse d’un plateau avec des bureaux, d’un bâtiment industriel ou encore de plusieurs boutiques, prenez le temps dans cette phase d’estimation.
J.B., Kadran
Comment calculer la valeur d’un local d’activité ?