Comment vendre son appartement à son locataire ?
Et si vous vendiez votre appartement à la personne qui l’occupe ?
Il n'est pas rare de se poser cette question lorsque l'on cherche à qui vendre son bien : oui, votre locataire, qui réside dans les lieux et les connaît, est un acheteur potentiel et fait partie des personnes à qui vendre son bien est possible. Peut-être même est-il intéressé et c’est lui qui vous a demandé s’il pouvait devenir propriétaire. Cette vente est possible, mais il convient de respecter des règles précises en fonction de la durée restante du bail/préavis.
Vendre un logement qui est déjà en location… à son locataire !
Avant de détailler le cas de la vente au locataire qui occupe déjà l’appartement, prenons le temps de comprendre les règles qui s’appliquent lorsque vous êtes propriétaire bailleur et que vous souhaitez vendre un logement qui est actuellement en location.
Tout d’abord, sachez que cette vente est tout à fait légale et peut être menée à son terme. Deux possibilités sont alors accessibles :
Vous choisissez d’attendre la fin du bail pour donner congé au locataire. Vous pouvez donc vendre le logement vide - sans locataire - à un acquéreur tiers ou le vendre au locataire déjà en place si vous trouvez avec lui un accord sur le prix en fonction du marché.
Deuxième possibilité, vous pouvez décider de vendre à tout moment le logement qui est occupé par le locataire. Dans ce cas, le nouveau propriétaire devra respecter le bail en cours. Si ce nouveau propriétaire est le locataire, cela ne le concerne évidemment pas.
Voilà pour la théorie et les deux options qui s’offrent à vous pour vendre un logement déjà en location. En résumé, vous pouvez attendre la fin du bail pour que le logement soit vendu vide ou le vendre en cours de bail, occupé.
Il est fréquent de dire que la vente d’un logement occupé entraîne parfois une décote de la valeur du bien. Mais ce n’est pas toujours le cas. Pour certains investisseurs, avoir déjà une personne en place est un gain de temps et l’assurance de percevoir des loyers dès l’achat.
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Mais alors, dans le cas précis où c’est le locataire qui souhaite acheter le bien, comment faire ? Lui qui est déjà l’occupant des lieux, depuis plusieurs mois ou même plusieurs années, possède parfois un droit de préemption et est avantagé par rapport aux autres acheteurs potentiels. Tout dépend de la temporalité de la vente.
J.B., Kadran
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Le droit de préemption pour vente du logement au locataire
On désigne ici par droit de préemption l’avantage donné au locataire pour faire l’acquisition du bien loué de manière prioritaire. Ce droit de préemption est prévu par la loi. Pour savoir s’il s’applique et si le locataire peut en bénéficier, il convient de connaître deux éléments. Tout d’abord, si la vente intervient à la fin du bail ou en cours de bail. Ensuite, si le logement a été loué vide ou meublé.
Le cas de la vente à la fin du bail
Lorsque la vente intervient à la fin de la période prévue dans le bail, le propriétaire doit donner congé au locataire. La lettre de congé indique clairement que la fin du bail est motivée par la vente. Cette information doit parvenir au locataire au moins six mois avant la fin du bail (la date est indiquée sur le contrat de location, signé au moment de l’entrée dans le logement).
Le cas de la vente en cours de bail
Si la vente du logement intervient alors que le bail est encore en cours, avec un locataire occupant, alors là aussi ce dernier peut se porter acquéreur. Mais, contrairement à la vente qui intervient à la fin du bail, le locataire n’est pas prioritaire. Il ne possède ici pas de droit de préemption sauf dans certains cas particuliers (comme la mise en vente de l’immeuble dans sa totalité).
Dans les deux cas, que la vente intervienne à la fin du bail ou lorsqu’il est encore valable, il n’existe pas de droit de préemption pour un logement qui était précédemment proposé en tant que logement meublé.
Afin d’être complet sur la question du droit de préemption, sachez que le droit de préemption de la commune, qui existe pour toutes les ventes immobilières, est là aussi applicable.
Vendre un appartement à son locataire est légal et possible en France, à condition de bien respecter les obligations d’information. Si le locataire qui occupe actuellement votre logement est intéressé pour le racheter, vous pouvez lancer avec lui les démarches pour qu’il devienne le propriétaire.
J.B., Kadran