Que peut-on faire sur un terrain non constructible ?
La consultation du Plan Local d’Urbanisme de votre commune a révélé que le terrain que vous souhaitez acheter est non constructible ? Peut-être se situe-t-il en zone naturelle, agricole ou ne dispose d’aucun raccordement aux réseaux d’eau ou d’électricité. Quel que soit le cas, la loi vous interdit formellement d’entreprendre la construction d’un bâtiment sur cette parcelle. Quelles sont alors les possibilités qui s’offrent à vous ? Nous parcourons justement l’éventail de vos options.
Quels biens installer sur un terrain non constructible ?
Avant de répondre à cette question, il faut savoir faire la différence entre les biens « en dur » et les structures temporaires ou mobiles. Que dit la loi du terrain non constructible et constructible en la matière ? Les premiers sont bel et bien des constructions solides et pérennes, vouées à rester sur le terrain. Il s’agira d’une habitation, principale ou secondaire, ou encore d’un garage ou d’un hangar. Les secondes (mobilhomes etc.) sont installées à titre temporaire sur le terrain et peuvent être déplacées rapidement au besoin.
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Les constructions en dur : ce que dit la loi
Sachez qu'il est impossible de bâtir une résidence sur un terrain non constructible, quelle que soit sa superficie. Selon maisons-durables.com, vous pouvez en revanche construire toutes sortes de petits abris de jardin à condition que leurs dimensions n’excèdent pas 2 m² de surface au sol et 1,5 m de hauteur sous plafond. Notons tout de même que le Plan Local d’Urbanisme peut aussi interdire ces dernières si votre terrain est à risque (inondable, en zone sismique…).
Installations à titre précaire sur un terrain non constructible
Toutes sortes d’installations à caractère temporaire peuvent potentiellement être installées sur le terrain. C’est le cas des tentes de camping par exemple et de tout le matériel associé. Ainsi, vous pouvez très bien utiliser votre terrain non constructible comme espace de vacances.
Toutefois, il vous faudra la plupart du temps obtenir l’autorisation de la Mairie de votre commune pour ne pas vous situer dans l’illégalité pour les structures telles que les camping-cars ou encore les roulottes. Cette autorisation d’urbanisme est nécessaire dès lors que votre équipement est installé sur le long terme (plus de 3 mois en règle générale) et que sa mobilité est donc remise en cause. L’article R. 443-2 du Code de l’urbanisme exige en effet que la structure reste mobile à tout moment.
Notons que les autorisations sont dispensées ou non selon délibération du conseil municipal et en fonction du zonage associé à votre terrain. En zone N (naturelle) par exemple, les chances d’obtenir l’accord de la commune sont beaucoup plus réduites qu’en zone industrielle. Renseignez-vous auprès de votre Mairie.
Dans tous les cas, n’allez jamais à l’encontre de la loi ! Vous vous exposez à une amende de 1 200 € au minimum pour cette infraction pénale.
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Terrain non constructible : les autres types d’installations
Outre les cas énoncés ci-dessus, il est également possible de tirer parti de votre parcelle non constructible en y créant un vaste potager, des plantations fruitières ou encore en y développant un site de loisirs sportifs ou naturels (accrobranche, équitation…), par exemple.
Cas particulier : une construction existante sur un terrain non constructible
Enfin, il est tout à fait possible d’acheter un terrain non constructible qui comprend déjà une construction existante. C’est le cas notamment si le terrain a perdu sa nature constructible récemment. Dans ce cas, vous pouvez habiter dans ce bâtiment, en gardant en tête qu’un agrandissement sera sans doute impossible. Au besoin, des travaux d’aménagement intérieur pourront être entrepris.
Faire évoluer le caractère inconstructible du terrain : c’est possible ?
Et oui : il vous est possible de faire réviser le statut juridique de votre parcelle en vous adressant à la Mairie de votre commune.
Pour cela, adressez-vous au service de l’urbanisme et effectuez un recours gracieux. Celui-ci doit se présenter sous la forme d’une lettre avec accusé de réception, contenant l’ensemble de vos arguments quant au changement de nature de votre terrain. Bien souvent, l’évolution du statut d’une parcelle interviendra si elle comporte un intérêt communal (développement d’une zone résidentielle par exemple, etc.).
Votre terrain a perdu son caractère constructible du fait de la dernière évolution du zonage de votre commune ? Dans ce cas, vous pouvez vous opposer à cette décision par écrit au commissaire enquêteur lors de l’enquête publique associée.
Achat d’un terrain non constructible et plus-value immobilière
Le saviez-vous ? En moyenne, l’achat d’un terrain non constructible vous reviendra entre 10 et 20 fois moins cher que celui d’un terrain constructible. En patientant pour le changement de zonage de votre parcelle, vous pouvez donc effectuer une jolie plus-value à la revente. Bien entendu, cela implique que les évolutions urbaines de votre commune jouent en votre faveur et que votre terrain soit apte. Et oui : si votre parcelle est inconstructible du fait d’une mauvaise constitution du sol, il est peu probable que son statut soit un jour révisé. Il en va de même lorsque votre terrain est situé à proximité d’une zone naturelle protégée. C’est pourquoi bien se renseigner en Mairie est primordial.
Notons que votre terrain non constructible prendra de toute façon de la valeur chaque année (estimée à environ 3 %/an) et ce, même s’il ne devient pas constructible.
À présent, vous en savez plus sur vos options à l’achat d’un terrain non constructible. Allez-vous y installer un espace de loisirs, une caravane, le revendre à un promoteur ou bien contester son zonage ? Pour vous guider, n’hésitez pas à consulter un avocat spécialisé en urbanisme.