Comment rendre un terrain agricole constructible ?
Est-il possible de faire évoluer un terrain agricole (non constructible) en terrain pouvant recevoir une habitation (terrain constructible) ? Par défaut, un terrain non bâti en zone A ou N (zone à vocation agricole) ne peut pas recevoir de nouvelle construction, à l’exception d’un bâtiment installé dans le cadre d’une exploitation agricole. Il existe pourtant des exceptions et des procédures qui peuvent vous permettre de passer un terrain agricole non constructible en terrain constructible. Explications.
Le déclassement d’un terrain agricole
Si vous souhaitez changer la vocation d’un terrain agricole (qui laisse des possibilités de construction limitées) et le faire évoluer en terrain constructible, vous pouvez solliciter son déclassement.
Lors de la modification/révision du PLU, qui est soumise à enquête publique.
A tout moment, même si le PLU est déjà en place et qu’aucune procédure n’est en cours pour le faire évoluer.
Le déclassement (aussi appelé changement de zonage) est une question cruciale dont la gestion revient à la commune. Elle peut décider de faire évoluer la catégorisation de certaines parcelles de terre en tenant compte du PLU de la ville et des grandes orientations prises en matière de protection des espaces naturels, agricoles, boisés et des efforts pour la limitation de l’étalement urbain.
Vous voulez que votre terrain soit déclassé ? Vous voulez le faire passer d’une zone A ou zone N en zone U ou AU ? Pour cela, vous devez vous rapprocher de la mairie de votre commune. Effectuez votre demande. Si le maire juge votre demande recevable au vu des arguments exposés, alors il devra demander un avis conforme auprès de la commission départementale de consommation des espaces agricoles (CDCEA).
Zoom sur la procédure pour demander un déclassement de terrain
La demande de déclassement doit être rédigée en apportant un maximum d’informations. Faites figurer dans votre document les références cadastrales du terrain concerné et argumentez votre demande. Pour rendre un terrain agricole constructible, vous pouvez user de plusieurs arguments :
La parcelle concernée par la demande est trop petite pour une activité agricole.
Vous avez une habitation à proximité, sur un terrain qui est mitoyen au terrain concerné, et qui justifie l’extension de la zone constructible.
Les accès à la voirie ainsi que les raccordements aux réseau AEP (Adduction en Eau Potable) et électricité sont à proximité. Cette viabilité aux abords du terrain peut faciliter le déclassement.
Attention : pour être recevable, une demande de modification de zonage doit relever de l’intérêt général et non seulement de votre propre intérêt. Il est plus judicieux de vous rassembler avec d’autres propriétaires qui souhaitent eux aussi faire évoluer leur terrain agricole en terrain constructible, et argumenter cette demande.
M.G, Kadran
Echanger avec la mairie pour rendre un terrain agricole constructible
Quelle que soit votre situation, nous vous recommandons de privilégier le dialogue et l’échange avec les parties prenantes, et notamment avec le service urbanisme de votre commune. Pensez à votre cas individuel, mais prenez en compte l’intérêt général et les contraintes de la commune.
Ainsi, avant de vous attaquer au PLU, et notamment de le contester pour mauvais zonage ou zonage illégal, prenez toujours contact avec le service urbanisme.
Prenez rendez-vous pour exposer votre cas, vous présenter et obtenir des précisions sur les procédures en cours. Si aucune procédure ne pouvant concerner votre terrain existe, vous saurez que vous n’avez pas d’autres recours que la contestation du PLU existant.
Essayez de comprendre la stratégie voulue à l’échelle communale et inter-communale. Vous pouvez demander à accéder aux documents qui compilent les décisions et délibérations en matière d’urbanisme.
Si vous n’obtenez pas de réponses, ou si la mairie vous refuse l’accès à des documents qui concernent le zonage de la commune et sa validation, vous pouvez saisir la Commission d’accès aux documents administratifs (CADA). Il s’agit d’une autorité administrative indépendante chargée de veiller à la liberté d’accès aux documents.
Dans quels cas pouvez-vous obtenir une réponse positive et la requalification d’un terrain agricole en terrain constructible ?
Le cas des communes qui veulent développer leur démographie
Vous avez des chances d’obtenir une réponse positive dans des communes qui possèdent une vision à moyen/long terme de leur urbanisation, et qui ont des projets de développement du foncier. En effet, si votre terrain agricole est important et peut recevoir plusieurs constructions, la mairie peut y trouver un intérêt et y voir une solution pour accompagner sa démographie. Sa localisation est peut-être pertinente, aux abords de zones déjà urbanisées ou dans une zone encore non exploitée, mais identifiée comme zone de croissance possible.
Le cas des communes qui veulent limiter leur expansion
Il est important de noter qu’une des préconisations dans l’élaboration des plans locaux d’urbanisme est d’éviter la dispersion urbaine. En effet, l’urbanisation continue et dispersée entraine le déploiement de voies d’accès, de réseaux (électricité, eau, gaz, téléphonie) et in fine de forts investissements supportés localement. La mairie peut donc volontairement conserver un zonage agricole ou naturel en dehors des zones urbanisées, mais vous donner une réponse positive si votre terrain se situe en limite de zone déjà urbanisée. Plutôt que de casser totalement son zonage, la municipalité peut être clémente et voir dans un terrain agricole viabilisé ou à viabiliser sans efforts une opportunité. A l’inverse il n’est pas rare qu’une municipalité procède à des annulation de plu pour faire passer un terrain en non constructible.
Utiliser le régime d’urbanisme STECAL pour rendre un terrain agricole constructible
Terminons ce point complet pour vous informer sur les procédures à votre disposition pour faire évoluer un terrain agricole en terrain constructible en évoquant le cas du régime d’urbanisme STECAL. Il s’agit du régime des Secteurs de Taille et de Capacité d’Accueil Limitées largement méconnu et pourtant pouvant être utile, notamment pour changer la constructibilité d’un terrain agricole.
Le code de l’urbanisme donne aux auteurs de PLU la liberté de sortir d’une logique binaire par zones. Ainsi, par défaut, une zone N possède une interdiction absolue de toute construction (sauf constructions et installations nécessaires à l’exploitation agricole ou constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs et à des services publics) en dehors des deux exceptions marginales susmentionnées).
Mais il est possible avec le régime STECLA d’instaurer des secteurs soumis à un régime plus souple au sein même d’une zone N ou A. Pour en savoir plus, il faut se référer aux articles L.123-1-5-14°,2ème alinéa, R.123-8 et R.123-9 du code de l’urbanisme.
Ces articles indiquent qu’il est possible, directement au sein du PLU, de créer de petites zones ou « pastilles » de construction. Oui, même au sein de secteurs à constructibilité limitée (notamment dans les zones naturelles ou encore dans les zones agricoles et les zones protégées par la législation relative aux sites classés) il est possible par dérogation de construire.
La Commission départementale de consommation de l’espace agricole peut donner son aval et aider à la qualification de ces mini zones, notamment en apportant une justification des superficies à urbaniser (atteindre un certain nombre de logements par hectare, etc.).