À quel prix vendre un terrain pour promoteur ?
Si le prix constitue généralement le nerf de la guerre, il l’est d’autant plus en matière d’immobilier, lorsque de grosses sommes d’argent sont engagées.
Si vous souhaitez vendre à un promoteur immobilier, c'est que vous avez en tête d'en tirer le meilleur prix. Et vous avez raison ! La plus value réalisée dans l'opération peut être très intéressante, par rapport à une vente classique. A quel prix vendre un terrain pour promoteur ? Sachez que bien souvent, le prix offert par un promoteur sera supérieur à celui du marché. Dans quelle mesure ? Comment en tirer le meilleur prix ? Nous parcourons ces questions.
De quoi dépend le prix de vente de mon terrain ?
Votre terrain dispose d’une valeur marchande qui lui est propre, déterminée par le marché immobilier de votre commune, de sa superficie et de son emplacement notamment.
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C’est le prix auquel vous pouvez espérer vendre votre terrain à un particulier. Toutefois, à quel prix vendre à un promoteur ? La valeur marchande brute de votre bien n’est que partiellement prise en compte dans l’estimation immobilière de ce dernier. Celui-ci se base aussi sur la rentabilité du futur ouvrage et donc sur le potentiel de constructibilité de votre terrain. Ce potentiel est lui-même dépendant des critères suivants : surface constructible légale, surface totale du terrain, qualité du sol, accessibilité du terrain et critères de viabilisation…
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15 %
plus cher
Vous vous demandez à quel prix vendre un terrain pour promoteur ?
En règle générale, un terrain à bâtir se vend en général 15 à 20 % plus cher en passant par un promoteur qu’en réalisant une vente “classique” à un particulier.
Un terrain se vend-il plus ou moins cher qu’une maison ?
Vous serez heureux d’apprendre qu’en matière de vente à un promoteur, céder un terrain nu en lieu et place d’une habitation aux équipements dernier cri n’enlèvera aucunement valeur à votre parcelle, l’habitation étant dans tous les cas déconstruite pour accueillir les lots du futur projet commercial.
À quel prix vendre un terrain pour promoteur : des astuces pour changer la donne
1. Choisissez le promoteur immobilier avec soin
Le promoteur immobilier vous fera une offre d’achat directement corrélée avec le potentiel de son projet immobilier. Plus celui-ci sera rentable (nombre de lots maximisé, places de parking…), plus votre terrain aura de la valeur théorique. Ainsi, un projet bien avancé et aux frais réduits (coûts de mutation, frais de commercialisation…) dégagera une marge nette plus élevée. L’offre d’achat sur votre terrain sera en conséquence elle aussi plus intéressante.
2. Procédez vous-même à l’évaluation de la valeur de votre terrain
En vous faisant accompagner d’un expert de la promotion foncière ou d’un agent immobilier expérimenté et une fois en possession des informations de constructibilité incluses dans le PLU, il vous est possible de déterminer vous-même le potentiel de votre parcelle. Que démontre l’étude de faisabilité du promoteur ? Quelle est la qualité de la construction à venir ? En connaissant la valeur juste de votre terrain et les critères du projet à venir, vous pourrez de ce fait négocier plus facilement avec le promoteur immobilier lorsque celui-ci se présentera. Ce processus un peu laborieux permet de retirer un prix plus élevé pour votre terrain en avançant des arguments réellement différenciants. Attention toutefois à vous méfier des propositions trop alléchantes, cachant peut-être un projet peu fiable.
3. Valorisez votre terrain avant-vente
A quel prix vendre un terrain pour promoteur ? Soulignons d’abord qu’un terrain à construire viabilisé et accessible se vendra plus cher qu’un terrain à bâtir à accessibilité limitée, avec aucun raccordement aux réseaux d’eau, de gaz ou encore de téléphone. Pourquoi ? Parce que cela représente des frais supplémentaires pour le promoteur après l’achat et détermine donc directement le prix de rachat qu’il ou elle vous proposera. Si votre terrain accueille une habitation, vous pouvez également prendre les devants en initiant la déconstruction de votre habitation et de ce fait, maximiser la proposition d’achat de votre terrain.
Enfin, si votre terrain n’est pas constructible et qu’un promoteur est effectivement intéressé par son rachat en vue d’une évolution du PLU, préférez attendre vous-même d’obtenir la constructibilité de votre parcelle avant de vendre. L’offre de rachat sera sans aucun doute plus élevée.
Qu’en est-il de la plus-value générée pour vendre un terrain pour promoteur ?
Lors de la revente de votre terrain à un propriétaire, il y a de fortes chances que vous réalisiez une plus-value immobilière.
Autrement dit, que vous récupériez plus d’argent à la vente que vous n’en avez dépensé lors de votre acquisition. Pour éviter les opérations frauduleuses, cette plus-value sur la vente d’un terrain à bâtir est taxée par les organismes fiscaux, à hauteur de 36,2 % au maximum, une taxation dégressive en fonction du nombre d’années de détention. Une exonération complète d’impôt sur la plus-value s’impose après 30 ans de détention du terrain.
Vendre au meilleur prix : existe-t-il un abattement fiscal sur la plus-value ?
Depuis le 1er janvier 2018, il était possible de bénéficier d’un dispositif d’abattement fiscal sur la plus-value générée lors de la revente de votre terrain à un promoteur. Malheureusement, cette mesure destinée à favoriser la libération du foncier constructible était valable pour toutes les promesses de vente signées avant le 31 décembre 2020 pour une vente effective au maximum 2 ans plus tard (ou le 31 décembre 2022). Le dispositif vous donnait droit à 70 % ou 85 % d’abattement en fonction du type de bien à construire : collectif de droit commun ou logement sociaux, par exemple. A partir de 50 % de logements sociaux, l’abattement fiscal atteint 85 %.
À quel prix vendre un terrain pour promoteur ? L’exemple pratique.
Prenons l’exemple de la vente d’un terrain à 250 000 € dont la plus-value est de 50 000 €, la taxation atteint les 36,2 %, soit 18 100 €. En bénéficiant d’un abattement fiscal de 70%, votre impôt était donc réduit à 5 430 €, soit une réduction de 12 670 € !
En matière de conditions d’éligibilité, le terrain devait se situer en zone A ou A bis (considérées comme tendues).