Dernières modifications le mardi 5 septembre 2023, 3:02
Selon la loi dans le cas d’une vente en viager, des frais de transaction s’appliquent. Globalement, les frais pour une vente en viager sont comparables à ceux d’une vente immobilière classique (opérée autour d’un mandat d’agence) lorsqu’il s’agit d’un viager libre, sans occupant. Mais, puisqu’il s’agit d’un type de vente immobilière particulière – qui se décompose avec le paiement d’un capital puis d’une rente mensuelle (comme un loyer) – on distingue quelques spécificités. Voici le détail des frais à connaître avant d’investir en viager.
Les frais d’actes lors d’une vente en viager
Comme pour une transaction immobilière classique, des frais d’actes (souvent désignés par le terme frais de notaire) sont exigés. Ils sont composés à la fois des taxes perçues pour le compte de l’État par le notaire et de la rémunération de ce dernier.
Par conséquent, dans le cas d’une vente en viager comme pour une vente immobilière conventionnelle, les frais d’actes liés à l’achat du logement seront composés des éléments suivants :
- Les taxes et droits perçus par l’État comme le droit d’enregistrement, droit de mutation, la taxe de publicité foncière et les taxes supplémentaires selon le bien concerné ;
- Les débours et autres sommes avancés par le notaire pour obtenir les documents nécessaires à la vente en viager ;
- Les émoluments du notaire, c’est-à-dire sa rémunération selon un barème fixé par décret ;
- Enfin, les éventuels honoraires supplémentaires dûs dans le cas d’une vente en viager si le notaire réalise une mission de conseil prévu dans le contrat.
La grande différence avec une vente immobilière qui ne s’effectue pas en viager concerne le montant sur lequel les frais s’appliquent. En effet, selon qu’il s’agisse d’un viager libre ou d’un viager occupé, les frais de notaire ne seront pas calculés sur la même valeur de référence. On parle de l’assiette de calcul des frais de notaire en viager.
Les frais pour une vente avec un viager libre
Lorsqu’un viager est vendu libre, alors les frais d’actes sont calculés sur la valeur marchande du bien. Ce cas correspond exactement à la situation d’une vente immobilière classique. C’est le prix de vente du bien qui sert de référence (la valeur vénale).
Les frais pour une vente avec un viager occupé par le crédirentier
Dans le cas d’un viager vendu occupé, le vendeur continue d’occuper les lieux et la valeur du bien est diminuée de ce que l’on appelle le droit d’usage et d’habitation (DUH). Ce droit, dont la valeur doit être déterminée pour aboutir à une déduction accordée à l’acheteur sur le prix du bien, dépend de la valeur locative et de l’espérance de vie du vendeur. Le DUH retiré de la valeur marchande du bien sur le marché permet d’aboutir à la valeur réellement prise en compte pour le viager occupé. C’est sur ce montant que les frais d’actes sont calculés et non sur la valeur marchande totale comme dans le cas du viager libre. Sur la base de la valeur fiscale du bien (valeur marchande, de laquelle on soustrait la valeur du DUH) les frais à régler pour l’acquéreur seront donc nettement inférieurs.
A savoir : le montant du bouquet ou de la rente viagère dont l’acquéreur à la charge de verser n’a aucun effet sur les frais de notaire. Peu importe la répartition choisie entre capitale et rente viagère, c’est bien la valeur vénale du bien et le montant du DUH qui sont pris en compte pour calculer les frais de transaction.
Exemple de frais pour une vente en viager occupé
Prenons l’exemple d’un bien immobilier vendu en viager. Sa valeur est de 120 000 €. Il s’agit d’un viager occupé, dont la valeur d’occupation est estimée à 40 % de la valeur totale.
Par conséquent, la valeur de la nue-propriété correspond à 120 000 € – 48 000 € = 72 000 €.
Les frais de notaire seront calculés sur cette base de 72 000 €.
Si le bien avait été vendu en viager libre, alors le montant des frais de notaire aurait été calculé sur la somme totale de 120 000 €.
Les frais à prévoir pour le vendeur après une vente en viager
Si nous avons détaillé les frais qui s’appliquent à l’acquéreur, il est important également de ne pas négliger les frais à régler par le vendeur. Une fois la vente en viager validée et le versement de la pension lancé, le vendeur devra composer avec des frais et plus précisément une fiscalité propre à cette rente.
Selon son âge au moment de la signature de l’acte notarié, le vendeur devra ensuite honorer une fiscalité sur la rente perçue. Celle-ci sera imposable comme des revenus (salaires, pensions) avec le barème suivant.
| Âge à la signature de l’acte notarié de vente en viager | Part imposable de la rente viagère |
|---|---|
| – de 50 ans | 70 % |
| entre 50 et 59 ans | 50 % |
| entre 60 et 69 ans | 40 % |
| + de 70 ans | 30 % |
En résumé, les frais pour une vente en viager sont comparables à ceux d’une vente immobilière classique (opérée autour d’un mandat d’agence) lorsqu’il s’agit d’un viager libre, sans occupant. En revanche, dès lors qu’il s’agit d’un viager occupé (grande majorité des cas), tout se complique. Puisque le vendeur continue de jouir de son bien, il convient de différencier la nue-propriété du droit d’usage et d’habitation et d’effectuer un abattement. C’est alors la valeur marchande décotée de cette valeur d’occupation qui servira de référence pour calculer les frais de transaction.
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