Pourquoi vendre en viager ?

Vous souhaitez investir en viager et vous recherchez une résidence à acheter – peut-être en complément d’autres actifs immobiliers – mais vous vous posez une question : pourquoi les gens vendent-ils en viager ?

Si les intérêts du côté acheteur vous semblent évidents mais que vous ne percevez pas les avantages de ce type de transaction pour un vendeur (le crédirentier) dans le cadre d'un investissement en viager, nous vous proposons 5 principales raisons de vendre en viager.

Par Faustine T.

3 min de lecture

21 décembre 2023

Les principales raisons de vendre en viager

Confidentiel par rapport à une mutation classique (de 4 000 à 5 000 ventes par an en France, soit à peine plus de 1 % du marché) le viager possède pourtant des avantages concrets pour les vendeurs, dès la signature. Voici une liste des principales raisons qui permettent de comprendre pourquoi vendre en viager, des modalités du contrat au versement d’un bouquet en passant par la somme perçue mensuellement (rente).

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1. Obtenir une rente mensuelle

Dans une vente en viager, le propriétaire du bien se sépare de son logement contre le paiement d’une rente mensuelle (ou parfois trimestrielle). Celle-ci lui est versée jusqu’à sa mort. Cela peut être intéressant pour les personnes qui souhaitent avoir une source de revenus régulière et stable au moment du passage à la retraite ou ensuite.

Le viager peut d’ailleurs être envisagé comme une solution au moment de la disparition d’un conjoint pour pouvoir maintenir une rentrée d’argent suffisante. Le viager apparaît ainsi comme une solution de sécurisation des revenus.

2. Optimiser la fiscalité et les charges

La vente en viager peut permettre de réduire les impôts liés à la détention d’un bien immobilier. En effet, dans le cadre d’une vente en viager, on procède à un démembrement entre la nue-propriété et l’usufruit ou le droit d’usage. Par conséquent, le vendeur n’a plus à honorer la taxe foncière dans l’immense majorité des cas (et sauf si une disposition contraire est prévue dans l’acte de vente). Cela peut permettre de se libérer d’une charge importante. Cette solution est pertinente dans le cas d’un viager réalisé avant les 75 ans du vendeur. En effet, pour les personnes âgées de 75 ans ou plus au 1er janvier de l’année d’imposition N, une exonération de la taxe foncière pour l’habitation principale s’applique.

Le viager est toutefois pertinent pour réduire le poids de certaines charges et notamment les frais de copropriété et autres travaux afférents à la propriété immobilière, et ce peu importe l’âge du vendeur. Lorsque tous les frais liés à la propriété d’un bien immobilier deviennent difficilement soutenables, le viager peut être une solution.

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3. Conserver la jouissance du bien

Dans une vente en viager, le cédant conserve la jouissance du bien jusqu’à son décès. Il peut, selon le type de viager choisi, continuer d’occuper les lieux ou y placer un locataire. Dans les deux cas, il s’agit d’un avantage que ne procure pas une vente immobilière classique. Cela peut être intéressant pour les personnes qui ne souhaitent pas quitter leur logement et qui souhaitent y rester le plus longtemps possible… avant d’envisager un éventuel passage en maison de retraite ou établissement spécialisé.

Le viager permet d’éviter un déménagement, les frais relatifs à un nouvel achat ou à une location. Une vente immobilière qui permet donc de la stabilité pour une personne âgée seule ou en couple qui ne veut pas modifier son quotidien.

4. Faciliter la transmission du patrimoine

La vente en viager peut être utilisée comme un moyen de transmettre un patrimoine à ses héritiers tout en continuant à en profiter pendant sa vie. En effet, il est tout à fait possible de vendre son bien à ses enfants ou à toute autre personne de son choix (famille, amis, etc.). Un bien immobilier ayant une valeur affective et/ou souhaitant être conservé dans un cercle de personnes peut être transmis avec le viager.

Attention toutefois de ne pas utiliser ce montage de manière illicite. Une sous-évaluation de la valeur vénale du bien ou une minimisation du montant de la rente éveillera les soupçons de l’administration fiscale. Une vente en viager avec un ou plusieurs membres d’une même famille doit si possible être encadrée par un notaire et des spécialistes de ce type d’opération pour éviter une annulation.

5. Obtenir un prix supérieur à la valeur du bien

Si le viager est souvent vanté pour les potentiels acquéreurs afin de permettre d’accéder à des biens à un prix inférieur marché, l’inverse est aussi vrai pour les vendeurs. Dans certains cas, il est possible d’obtenir un prix supérieur à la valeur du bien en utilisant une vente en viager.

En effet, le prix de vente d’un bien en viager est déterminé en fonction de l’espérance de vie du vendeur. Si celui-ci vit plus longtemps, il continuera de percevoir une rente… dont le cumul avec le capital initial dépassera la valeur vénale d’origine ! Le caractère incertain du terme du versement de la rente fait de la vente en viager un type de transaction qui peut être pertinent pour un vendeur.

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