Comment vendre une maison en viager occupé ?

Vous êtes propriétaire, à la retraite et vous souhaitez obtenir des informations pour savoir comment céder la propriété de votre bien en utilisant le viager ? Voici les détails concernant le viager occupé pour comprendre comment vendre votre maison et devenir crédirentier.

Nous vous proposons un focus sur le déroulement de ce type de transaction qui permet à un acheteur (le débirentier) d’investir en viager, pendant que vous conservez en tant que vendeur l’usufruit ou un droit d’usage et d’habitation (DUH) jusqu’à votre décès.

Par Faustine T.

5 min de lecture

21 décembre 2023

1. Déterminer le prix d’un viager occupé, première étape de la vente

La toute première étape pour la vente d’une maison en viager occupé consiste à fixer le prix. Contrairement à une vente en viager libre pour laquelle le capital et la rente additionnés correspondent à la valeur vénale du bien, il faut ici se livrer à un petit calcul.

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Puisque le bien est vendu en étant occupé, il faut tenir compte de cette valeur d’usage. En tant que vendeur, si vous continuez d’occuper les lieux ou si vous placez un locataire, vous disposez d’un avantage financier mensuel (revenu). Celui-ci doit nécessairement être pris en compte pour déterminer le prix de vente.

La formule de calcul communément utilisée consiste à prendre la valeur du loyer annuel que le vendeur paierait pour un bien ayant des caractéristiques similaires. Pour cela, il faut prendre en référence des biens de surface identiques et avec des caractéristiques proches dans la même zone géographique. Une évaluation parfois difficile mais pourtant nécessaire pour obtenir la valeur locative du logement vendu en viager.

Cette somme est à multiplier par le nombre d’années d’espérance de vie du vendeur pour obtenir le total à déduire de la valeur vénale (en pourcent). Le prix de vente en viager occupé correspond ainsi à la valeur sur le marché, retranchée du DUH.

Le prix de vente est par conséquent déterminé selon la valeur du bien sur le marché mais aussi par l’âge du vendeur !

2. Trouver un investisseur pour un viager occupé

Une fois le prix de vente déterminé et lorsque votre décision de vous séparer de votre bien est entérinée, il faut maintenant trouver un acheteur. Parce que les ventes en viager sont moins répandues que les ventes immobilières traditionnelles, il convient d’adopter une approche sur-mesure.

Notre recommandation : faire confiance à une agence immobilière qui connaît le viager et qui est spécialisée sur ce type de transaction pour vous aider à identifier plus rapidement un investisseur. Vous pouvez vous lancer vous même et éditer une petite annonce ou chercher un acheteur. Mais, puisque le viager ne concerne qu’une fraction des ventes annuelles en France (environ 5 000 mutations), passer par un intermédiaire qui connaît bien le fonctionnement du viager est l’assurance de gagner du temps.

Acheter un bien en viager occupé est un projet qui ne concerne que les investisseurs immobiliers. En effet, puisque le bien n’est pas disponible immédiatement pour l’occuper, il ne peut pas s’agir d’un achat de résidence principale. C’est ce qui explique qu’il faille adopter une approche spécifique pour trouver un acquéreur.

L’accompagnement d’un professionnel du viager peut vous aider à bien déterminer la valeur de votre bien, le montant du bouquet versé à la signature du contrat et ensuite le montant de la rente. Un regard expert est conseillé pour éviter de fixer un prix trop bas ou au contraire trop haut. Dans le premier cas, la vente pourrait être conclue rapidement mais ne pas vous apporter un capital suffisant ou une rente attractive. Au contraire, si le bouquet exigé ou le montant de la rente sont en décalage avec le marché, la vente risque de traîner et même de ne pas aboutir.

3. La signature de l’acte notarié, le début du viager

L’ultime étape une fois un acheteur trouvé consiste à signer l’acte de vente devant le notaire. Et, comme pour une vente immobilière classique, il convient de ne pas négliger ce dernier échange, qui n’est pas qu’une simple formalité.

L’acte de vente en viager reprend évidemment le prix sur lequel un accord a été trouvé entre acheteurs et vendeurs. Mais, situation propre au viager, il faut détailler ici le montant du bouquet et celui de la rente.

En complément, de nombreux sujets sont à trancher. Il faut notamment décider de la répartition des charges. Si certaines règles existent dans le Code civil, rien ne vous empêche d’y déroger et de choisir une répartition personnalisée. Entre les frais pour les éventuels travaux, les charges courantes ou encore l’entretien, il faut décider qui est responsable. Nous vous préconisons de rédiger une liste détaillée avec les charges qui incombent à l’acheteur et au vendeur. N’oubliez pas notamment de mentionner la taxe foncière, souvent sujet de discorde.

Le contrat de vente doit également inclure des clauses pour prévoir toutes les situations. Que se passe-t-il en cas d’arrêt de paiement de la rente par l’acheteur ? Que se passe-t-il si le viager occupé est libéré ? Les grandes clauses particulières d’un contrat de viager sont :

  • La clause résolutoire (qui permet au vendeur de rompre le contrat) ;

  • La clause de rachat (qui permet à l’acquéreur de se libérer de l’obligation de versement de la rente) ;

  • La clause d’augmentation de la rente (en cas de libération prématurée du bien).

Le contrat est complet et correspond aux attentes des deux parties ? Alors la vente peut être déclarée. Votre maison est vendue et vous continuez de l’occuper. Tous les mois, vous percevrez la rente comme cela a été défini au contrat !

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