Qui peut vendre un bien démembré : usufruitier ou nu-propriétaire ?

Avant de voir en détail les conditions pour pouvoir revendre un bien en démembrement immobilier, il est important d’effectuer une précision sur les notions de nu-propriétaire et d’usufruitier.

Lorsque l’on divise la pleine propriété d’un bien immobilier, comme une maison ou un autre logement, et que l’on opère un démembrement, on obtient :

• Le nu-propriétaire, qui possède le droit de disposer du bien. Même s’il ne peut pas habiter le bien concerné, ni le mettre en location, le nu-propriétaire reste le détenteur des murs et peut revendre sa nue-propriété ;

• De l'autre côté, on retrouve l’usufruitier, qui n’est pas considéré comme le propriétaire du bien mais qui dispose du droit d’en jouir en l’habitant ou en le mettant en location pour en percevoir des loyers. Il peut, lui aussi, revendre son usufruit.

Comme nous venons de le préciser, ni le nu-propriétaire ni l’usufruitier n'ont le droit de vendre le bien immobilier démembré. Ils peuvent simplement céder leurs droits respectifs, à savoir la nue-propriété ou l’usufruit.

Dans une situation d'indivision, où plusieurs personnes héritent d'un bien sans qu'il soit partagé, le notaire intervient souvent pour aider à la gestion ou au partage du patrimoine. En cas de désaccord entre les indivisaires, par exemple si l'un d'eux, souvent un enfant ou un conjoint, souhaite vendre le bien tandis que les autres s'y opposent, le notaire peut conseiller sur les démarches légales à suivre, notamment la rédaction de l'acte de vente.

En se plongeant dans le Code civil, deux articles détaillent les droits du nu-propriétaire et de l’usufruitier et permettent à chacun de vendre leurs droits respectifs sans l’autorisation de l’autre partie.

• L’article 595 autorise l’usufruitier à vendre ou à céder gratuitement ses droits sur le bien immobilier ;

• L’article 621 autorise le nu-propriétaire à vendre sa nue-propriété.

Et qu’en est-il de la pleine propriété, composée de la nue-propriété et de l’usufruit ? Il faut obligatoirement un accord commun. En effet, l’usufruitier n’est pas le propriétaire des murs et ses droits ne sont pas suffisants pour lancer une procédure de mutation. De même, le nu-propriétaire ne peut pas vendre sans l’accord préalable de l’usufruitier car la transaction viendrait à annuler les droits de ce dernier… ce qui est totalement en opposition avec le cadre légal.

Terminons le tour d’horizon pour comprendre qui peut vendre un bien démembré en évoquant la possibilité offerte aux propriétaires d’un bien immobilier de procéder au démembrement pour vendre ensuite la nue-propriété et ne conserver que l’usufruit.

En effet, si le démembrement est un outil patrimonial, souvent utilisé dans le cadre d’une donation, il peut aussi l’être pour des propriétaires qui veulent récupérer une part importante de la valeur d’un bien immobilier qu’ils possèdent tout en continuant à l’occuper.

Ainsi, comme alternative à la vente viagère, il existe la vente en nue-propriété. L’idée est simple. Les propriétaires d’un bien décident de vendre la nue-propriété et de conserver un usufruit à vie, jusqu’à leur décès. Cette solution permet de percevoir entre 50 et 80 % de la valeur libre (selon le barème appliqué en fonction de l’âge des usufruitiers), tout en allégeant la fiscalité. En effet, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) est diminué de la valeur de la nue-propriété cédée, tandis que les travaux sont à régler par l’acquéreur.