Qui est propriétaire en cas de démembrement ?

Avec une opération de démembrement immobilier, on sépare l’usufruit de la nue-propriété. Ce démembrement peut se faire avec une transmission à titre gratuit (via une donation ou succession) ou à titre onéreux (lors d’un achat ou d’un apport à une société).

Cette division du droit de pleine propriété partage un bien. Il n’existe plus seulement un seul propriétaire du patrimoine. Ce n’est que lorsque le démembrement prend fin (avec le remembrement de propriété au décès de l’usufruitier par exemple) que le nu-propriétaire devient l’unique propriétaire.

Par Guillaume H.

4 min de lecture

24 janvier 2024

Usufruit, nue-propriété, pleine propriété : les différences à connaître

Pour répondre à la question qui consiste à savoir qui est propriétaire en cas de démembrement, il convient tout d’abord de détailler ce que l’on appelle la pleine propriété. Elle est composée de l’usufruit et de la nue-propriété du logement.

Un usufruitier ou un nu-propriétaire n’ont pas les mêmes droits sur le bien démembré. Pour le comprendre, voici un tableau récapitulatif des différences entre usufruit, nue-propriété et pleine propriété.

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Bien que, légalement, la pleine propriété ne repose que sur la combinaison de la nue-propriété et de l’usufruit, il est commun de désigner par le terme de “propriétaire” la ou les personnes qui disposent uniquement de la nue-propriété. Mais il s’agit d’un abus de langage.

Le nu-propriétaire doit laisser l’usufruitier utiliser le bien comme il le souhaite mais il a l’obligation de se charger des grosses réparations (travaux sur le gros œuvre). Il a la propriété des murs, mais n’en n’a pas la jouissance. On peut donc le désigner comme “propriétaire”, bien qu’il ne dispose en réalité que de la moitié de la pleine propriété.

Le démembrement de propriété donne des droits indépendants l’un de l’autre entre usufruitier et nu-propriétaire. La pleine propriété est coupée en deux et cela a une conséquence. Ni le nu-propriétaire ni l’usufruitier ne peuvent réaliser seul la vente du bien démembré. Il est obligatoire d’obtenir l’accord des deux parties pour pouvoir céder la valeur de la pleine propriété. En revanche, leurs droits respectifs (usufruit ou nue-propriété) peuvent être cédés séparément sans l’accord de l’autre.

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Le remembrement de la propriété

Un bien qui a été démembré, dans le cas d’une donation, d’une succession, ou d’un achat qui a volontairement séparé la pleine propriété, peut-il de nouveau n’avoir qu’un seul propriétaire ? Oui ! On parle alors du remembrement de la propriété.

Lorsque l’on procède au démembrement, les droits d’utiliser le bien et d’en percevoir les fruits (usus et fructus) sont réservés à l’usufruitier. L’usufruit peut être temporaire pour une durée déterminée à l’avance par contrat, ou courir jusqu’au décès de l’usufruitier.

Lorsque survient la fin de la période définie à l’origine par contrat ou au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire devient l’unique propriétaire du bien, récupérant l’usufruit.

C’est le cas par exemple si un démembrement est réalisé au sein d’une famille entre parents et enfants. Lorsque les parents disparaissent, les enfants qui n’avaient que la nue-propriété profitent du remembrement et deviennent les pleins propriétaires, le tout sans frais ou charges (droits de succession) à payer.

On le comprend, en cas de démembrement, il n’existe pas un seul propriétaire disposant de l’entièreté du droit de propriété. Cette notion de propriété est scindée en deux, jusqu’au remembrement. Lorsque celui-ci intervient, le bien précédemment concerné par le démembrement n’a alors plus qu’un seul propriétaire.

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