Vente en nue-propriété

La vente en nue-propriété repose sur le principe de démembrement de propriété : d’un côté la nue-propriété et de l’autre l’usufruit. En tant que nu-propriétaire, vous pouvez revendre la nue-propriété de votre bien immobilier à n’importe quel moment, et ce, sans l’accord de l’usufruitier, qui conservera tout de même ses droits. En tant que propriétaire, vous pouvez également vendre la nue-propriété de votre bien, c’est-à-dire ses murs, en conservant un droit d’usage et d’habitation ou l’usufruit.

Les principaux avantages étant - suivant la situation - l’obtention d’un capital disponible immédiatement et la possibilité de continuer à habiter le logement ou le louer. Le nouveau nu-propriétaire récupérera la pleine propriété du bien si vous/ou l’usufruitier décide(z) de le libérer avant la durée de réserve définie ou à votre décès (ou au décès de l’usufruitier).

Fonctionnement, droit de réserve, avantages et inconvénients de cette vente particulière… Voici ce qu’il faut retenir sur la vente en nue-propriété et usufruit.

Par Lydie B.

7 min de lecture

24 janvier 2024

Pour quelles raisons procéder à la vente en nue-propriété ? 

En tant que nu-propriétaire d’un bien démembré ou propriétaire d’un bien que vous souhaitez démembrer, plusieurs raisons peuvent vous pousser à vendre votre bien en nue-propriété : 

  • Vous avez un besoin de trésorerie urgent (pour rembourser un prêt, effectuer des travaux, faire une donation à vos proches, palier à des problèmes financiers, etc.) et souhaitez encaisser le capital investi rapidement. 

  • Vous souhaitez vous libérer d’un héritage (par exemple, dans le cas où un proche est l’usufruitier d’un bien et vous le nu-propriétaire). 

  • Vous ne souhaitez pas attendre la fin du démembrement et par conséquent l’accès à la pleine propriété pour toucher le capital du bien. 

  • Vous devez partager votre patrimoine suite à un changement de situation personnelle (divorce, séparation…). 

  • Vous souhaitez effectuer un autre investissement immobilier.

  • Vous souhaitez vous constituer une épargne retraite. 

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Vente en nue-propriété : pour qui ?

N’importe quel nu-propriétaire ou propriétaire juridiquement capable peut procéder à une vente en nue-propriété, selon x ou y raisons évoquées en exemple ci-dessus.

Cela peut concerner, par exemple, les personnes ayant acquis un bien en nue-propriété lors d’une succession ou d’un montage patrimonial, les personnes ayant acheté un bien en nue-propriété à un usufruitier (généralement un bailleur social) et souhaitant la revendre, ou encore des propriétaires désirant vendre directement leur bien en nue-propriété tout en restant vivre dans leur logement ou en le mettant en location.

Vente en nue-propriété et droit de réserve  

En tant que propriétaire, si vous choisissez de vendre votre bien immobilier en nue-propriété, vous pouvez continuer d’habiter dans votre logement, et ce, même après la vente. Concrètement, cela revient à vendre les murs du bien et d’en conserver soit l’usufruit, soit le droit d’usage et d’habitation. Le capital que vous percevez est lié à la valeur occupée du bien.

Quel est le type de réserve possible pour une vente en nue-propriété ? 

  • Réserve d’usufruit  

Cette option est la plus répandue.  La vente de la nue-propriété avec conservation d’usufruit vous permet de profiter des avantages de l’usufruit, c’est-à-dire : la possibilité de louer ou d’habiter le bien 

  • Réserve du Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) 

Cette option est plus restrictive que le droit d’usufruit puisqu’elle ne permet pas au vendeur de pouvoir louer le bien immobilier vendu, mais seulement d’y habiter. Toutefois, il demeure attractif pour le vendeur puisque le capital touché est plus conséquent que lors d’une vente avec réserve d’usufruit 

Quelle est la durée de réserve possible pour une vente en nue-propriété ? 

Une fois le droit de réserve choisi, vous devez opter pour une durée : 

  • Vente en nue-propriété capée : vous déterminez une date fixe, généralement située entre 5 et 20 ans. 

  • Vente en Nue-propriété Advitam : vous jouissez de votre droit d’usufruit ou de réserve et d’habitation à vie. 

Vous pouvez louer le bien durant la durée de réserve. Par ailleurs, si vous choisissez d’interrompre la durée de réserve avant son terme, vous toucherez un complément financier.

Quel est le déroulement d’une vente en nue-propriété ? 

Pour un propriétaire-vendeur, la vente en nue-propriété se déroule de la même manière qu’une vente immobilière classique. Vous pouvez faire appel à un agent immobilier et lui donner mandat afin qu’il puisse réaliser l’intégralité des démarches, qui se décomposent généralement comme suit :  

  • Estimation du bien et estimation de sa valeur occupée (« valeur vénale déduite du droit conservé par le vendeur »).  

  • Visite du bien afin de trouver un acquéreur (le nouveau nu-propriétaire). 

  • Réalisation de l’acte authentique de vente précédé d’un compromis de vente ou promesse de vente. 

  • Signature de l’acte de vente et réception du capital par le vendeur. 

Une fois la vente conclue, le vendeur – devenu usufruitier – n’est plus propriétaire du bien immobilier, mais il conserve son droit d’usufruit (possibilité d’occuper ou de louer le bien et d’en percevoir les loyers) ou droit d’usage et d’habitation (possibilité d’habiter dans le bien) – selon l’option qu’il a choisie.

J.B., Kadran

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Vente en nue-propriété, est-ce intéressant ?

La vente en nue-propriété présente des avantages non négligeables pour le vendeur, suivant sa situation (nu-propriétaire, propriétaire) : 

  • Vous pouvez disposer du droit d’habitation et d’usage qui vous permet de continuer à vivre chez vous après la vente et même louer votre logement afin de percevoir des loyers. 

  • Vous percevez l’intégralité du prix du bien lors de la signature de l’acte de vente. 

  • Suivant les modalités définies dans le contrat de vente, vous pouvez ne pas avoir à supporter la taxe foncière et les éventuels gros travaux. 

  • Le capital que vous recevez lors de la vente de votre bien en nue-propriété – seulement s’il s’agit de votre résidence principale - est exonéré d’impôts 

  • Si vous choisissez de libérer votre bien avant l’échéance de la durée de réserve (« libération anticipée »), vous pouvez percevoir un avantage financier, qui peut être un capital complémentaire ou rente. 

  • Contrairement à certains autres dispositifs immobiliers fiscaux (comme la loi Pinel), la durée de réserve relative à la vente en nue-propriété peut se rompre à tout moment à l’initiative du vendeur (libération anticipée), sans subir de pénalité ni devoir rembourser les avantages fiscaux acquis jusqu’alors. 

Cependant, il est important de souligner que la vente en nue-propriété n’est pas une vente immobilière classique et qu’en ce sens, la somme que vous percevrez sera moindre puisque la valeur du droit d’usage et d’habitation ou de l’usufruit sera retirée de la valeur vénale du bien. 
De plus, la vente d’un logement en nue-propriété peut remettre en cause les modalités de succession et donc s’avérer problématique vis-à-vis de vos enfants ou de vos héritiers.  

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