Peut-on casser un usufruit ?

Casser un usufruit est tout à fait possible. L’usufruitier peut en effet renoncer à son droit d’usus (utiliser le bien et y habiter) et de fructus (percevoir les loyers), et ce, pour diverses raisons. Si l’abandon de l’usufruit est naturel et automatique (décès de l’usufruitier, fin de la durée convenue, etc.) aucune démarche n’est nécessaire.

En revanche, s’il s’agit d’une renonciation de la part de l’usufruitier, l’opération est soumise à une procédure spécifique et encadrée devant le notaire, engendrant des coûts (taxes et frais). Aussi, dans le cas où le nu-propriétaire souhaite casser l’usufruit (pour cause de mésentente, abus de jouissance, etc.), l’intervention d’un juge est alors indispensable.

Raisons, objectifs, démarches, conséquences, droits spécifiques… Zoom sur l’extinction de la nue-propriété et de l’usufruit.

Par Lydie B.

6 min de lecture

24 janvier 2024

Casser un usufruit est autorisé

Dans le cadre d’un démembrement divisant la pleine propriété en nue-propriété et usufruit, il est possible de mettre fin à l’usufruit, à tout moment. Peu importe l’origine de votre usufruit (héritage, donation…), si vous souhaitez le casser, cela est tout à fait possible, quel que soit le motif. Seule condition : votre décision doit être sûre et univoque.

Un nu-propriétaire peut également demander l’extinction de votre usufruit, à condition d’en justifier la raison : mésentente, souhait de récupérer l’usage du bien, non-entretien du bien par l’usufruitier ou encore besoin de vendre le bien.

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Pour quelles raisons casser un usufruit ?

Le Code civil autorise de casser un usufruit pour les raisons suivantes : 

  • L'usufruitier ne respecte pas son devoir d'entretien et de conservation du bien

  • L'usufruitier renonce à l'usufruit dans un but particulier

  • L'usufruitier décède et n'a pas réalisé de donation de l'usufruit de son vivant, ou de transmission par testament. 

  • Le logement en usufruit est détruit

  • Le logement en usufruit n'a pas été utilisé pendant 30 ans. 

  • L'usufruit arrive à l’échéance convenue en amont

  • Le nu-propriétaire du bien en usufruit atteint l'âge de 16 ans

  • Le nu-propriétaire et l'usufruitier deviennent la même personne. Dans ce cas, la période de démembrement prend fin automatiquement, et la pleine propriété revient au propriétaire. 

L’arrêt de l’usufruit peut donc être automatique et naturel, souhaité par l’usufruitier dans un but précis ou encore être réclamé par le nu-propriétaire et nécessiter, dans ce cas, un passage devant le juge. 

J.B., Kadran

Casser un usufruit : les buts de l’usufruitier

L’usufruitier peut renoncer à son usufruit afin de : 

  • Transmettre l’usufruit aux héritiers nus-propriétaires afin qu’ils récupèrent la pleine propriété du bien. 

  • Alléger la gestion globale du bien (administrative, financière, comptable, etc.). 

  • Faire baisser sa fiscalité : réduction de la base taxable de l’IFI et des revenus fonciers. 

Casser un usufruit : les cas soumis à une décision de justice

Dans le cas où l’usufruitier abuse de sa jouissance du bien, c’est-à-dire qu’il dégrade ou n’entretient pas le logement, le nu-propriétaire peut réclamer l’extinction de son usufruit auprès du Tribunal de Grande Instance. Le juge peut alors prononcer l’extinction absolue de l’usufruit ou bien attribuer la jouissance du bien au nu-propriétaire qui devra en contrepartie verser une indemnité à l’usufruitier. Toutefois, il est recommandé dans un premier temps de tenter de régler le problème directement avec l’usufruitier, avant d’entamer des démarches lourdes et délicates.

Comment casser un usufruit ?

Pour casser un usufruit, il est impératif de suivre une procédure spécifique. S’il s’agit d’une renonciation et non pas d’une extinction naturelle et automatique, alors l’usufruitier doit passer devant le notaire afin de signer un « acte de renonciation à l’usufruit » et s’acquitter de certains frais. Il doit en effet régler la taxe de publicité foncière s’élevant à 0,715 % de la valeur de l’usufruit, ainsi que la contribution de sécurité immobilière s’élevant à 0,10 %.

Casser un usufruit : quelles sont les conséquences ?

Rompre un usufruit engendre les conséquences suivantes :

  • La perte du droit d’utiliser ou de louer le bien

  • La perte du droit de percevoir les loyers

De même, l’usufruitier est déchargé de ses obligations, qui sont bien souvent la cause de son désir de casser l’usufruit :  

  • Il n’a plus à effectuer les réparations d’entretien et s’assurer de la bonne conservation du bien. 

  • Il n’a plus à s’acquitter de la taxe d’habitation et de la taxe foncière

Par ailleurs, si l’usufruit est cassé au profit du nu-propriétaire, ce dernier pourra récupérer la pleine propriété du bien.

Casser un usufruit : subtilités liées aux droits

Voici les spécificités juridiques à connaître si vous souhaitez renoncer à votre usufruit :

  • Pas de droit d’enregistrement dans le cas d’une renonciation d’un usufruit : cela entraîne une extinction de droit et non un transfert. Il n’y a aucun droit d’enregistrement à payer puisque l’enregistrement de l’acte unilatéral émane d’une perception de droit fixe général.

  • Droit de donation : si l’usufruitier souhaite casser son usufruit afin de le donner à la personne de son choix, il s’agit alors d’une donation. Dans ce cas précis, des droits de donation sont dus. S’il n’y a aucune intention de donner, et par conséquent profiter d’avantages fiscaux, l’usufruitier doit le prouver.

  • Droits de donation exonérés : dans le cas où l’usufruitier souhaite donner son usufruit au nu-propriétaire, une exonération des droits de donation peut être accordée. Attention toutefois : cela est possible uniquement si les droits de donation ou droits de succession ont été payés par le nu-propriétaire sur la valeur de la pleine propriété.

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