Nue-propriété et usufruit

La nue-propriété et l’usufruit résultent d’un démembrement immobilier. En tant que nu-propriétaire, vous détenez l’abusus, c’est-à-dire le droit de disposer du bien : le vendre, le détruire ou l’abandonner. L’usufruiter quant à lui détient l’usus – le droit d’utiliser le bien comme il le souhaite (en l’habitant ou en le louant) et le fructus – le droit de percevoir les fruits du bien (autrement dit les loyers pour augmenter son revenu foncier).

Notez que l’usufruit d'une habitation peut être temporaire et s’éteindre après une période déterminée en amont ou viager et prendre fin dans le cas de la mort de l’usufruitier. La nue-propriété et l’usufruit sont tous deux soumis à un cadre juridique strict, un barème officiel et une procédure spécifique qu’il est indispensable de connaître si vous avez l’intention de démembrer votre propriété pour diverses raisons.

Achat, vente, donation, succession, cession ou abandon… Faisons le point sur l'usage, les charges et les taxes de la nue-propriété et de l’usufruit dans le cadre du démembrement immobilier.

Qu’est-ce que l’usufruit ?

L’usufruit peut se transmettre du vivant de l’usufruitier ou à la mort de ce dernier. Sa valeur se calcule selon un barème fiscal précis.

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Calcul de l’usufruit : le barème officiel

Pour calculer précisément la valeur de l’usufruit, suite à un don ou une succession par exemple, vous pouvez vous référer au barème usufruit officiel mis à jour chaque année par le Code Général des Impôts. Ce dernier prend en compte l’âge civil de l’usufruitier et la valeur du bien en pleine propriété. Notez qu’il existe un barème relatif à l’usufruit viager et un tableau relatif à l’usufruit temporaire.

Source : Legifrance.gouv.fr

La transmission de l’usufruit lors d’une succession

L’usufruit succession permet à l’héritier de récupérer l’usufruit du défunt. Devenu usufruitier, l’héritier peut alors habiter le bien ou le louer afin de percevoir des loyers. Toutefois, cela implique de respecter certaines obligations comme le règlement des frais de succession et de certains impôts, mais aussi la bonne gestion du bien (réparations, etc.). Le calcul des frais de succession prend en compte le lien de parent entre l’usufruitier héritier et le défunt ainsi que la valeur de son usufruit (déterminée selon l’âge de l’usufruitier).

L’usufruit conjoint survivant se transmet lorsqu’une personne décède et que son conjoint hérite de son patrimoine immobilier en usufruit. Pour que le conjoint survivant puisse profiter de la totalité de l’usufruit et continuer à vivre dans le bien ou le louer, le couple doit être marié et avoir des enfants en commun. Notez que la valeur de l’usufruit diffère selon la situation du couple, tout comme les droits et les obligations.   

Donner l’usufruit de son vivant 

Il est également possible d’effectuer une donation d’usufruit, comme une donation de son vivant d’une maison avec usufruit. Cela revient à donner l’usufruit de votre bien à la personne de votre choix (un membre de votre famille ou un proche par exemple). Cette dernière pourra alors habiter dans la maison ou la louer afin de percevoir des loyers. La donation d’usufruit est temporaire, ce qui signifie qu’elle prend fin à l’issue d’une durée convenue, et soumise à acte notarié.

Est-il possible de rompre un usufruit ?

Peut-on casser un usufruit ? La réponse est oui. S’il s’agit d’une fin « naturelle » ou automatique, c’est-à-dire un décès ou la fin de la durée fixée, vous n’avez aucune démarche à effectuer. En revanche, s’il s’agit d’une renonciation de la part de l’usufruitier, un passage devant le notaire est obligatoire et engendrera des frais. Par ailleurs, s’il s’agit d’une volonté du nu-propriétaire (suite à une mésentente avec l’usufruitier, abus de jouissance, etc.), l’intervention d’un juge est obligatoire. 

Nue-propriété : quelles sont ses spécificités ?

La nue-propriété d’un bien immobilier peut s’acheter, se vendre ou encore se donner. Elle se calcule selon le même barème que l’usufruit.

Acheter la nue-propriété 

L’achat en nue-propriété permet d’acquérir la nue-propriété d’un bien dont la propriété a été démembrée. En tant que nu-propriétaire, vous disposez donc du bien durant une période définie en amont ou jusqu’au décès de l’usufruitier. Lorsque le démembrement prend fin, vous récupérez la pleine propriété du bien de manière gratuite et automatique. Vous pouvez alors y habiter, le louer ou encore le vendre. 

Vendre la nue-propriété

La vente en nue-propriété revient à vendre les murs d’un bien immobilier.  Si vous êtes déjà nu-propriétaire du bien démembré, vous pouvez revendre votre nue-propriété quand vous le souhaitez, sans l’accord de l’usufruitier. Si vous êtes propriétaire d’un bien que vous désirez démembrer, vous pouvez vendre sa nue-propriété tout en conservant l’usufruit. L’avantage principal : l’obtention d’un capital immédiat et/ou la possibilité de continuer à vivre dans le logement ou le mettre en location.

Notez que le nouveau nu-propriétaire récupérera la pleine propriété du bien au décès de l’usufruitier ou si ce dernier décide de le céder avant. 

Donner sa nue-propriété

La donation en nue-propriété consiste à donner la nue-propriété d’un bien immobilier de son vivant à la personne de son choix. Cette opération, soumise à acte notarié, permet au propriétaire (le donateur) de préparer sa succession tout en continuant à jouir de son bien comme il l’entend (y habiter ou le louer). Autrement dit, le donateur devient usufruitier et le donataire nu-propriétaire. Ce dernier accédera à la pleine propriété du bien au décès de l’usufruitier ou à une date convenue au préalable. 

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