Fiscalité du démembrement immobilier

Le démembrement immobilier est une opération technique qui consiste à partager la propriété en séparant l’usufruit de la nue-propriété. Il s’agit d’un outil de gestion patrimoniale, d’une solution de transmission simple (entre conjoints) ou transgénérationnelle (avec des enfants, peu importe leur âge).

Mais le démembrement immobilier est aussi un instrument d’optimisation fiscale ! La fiscalité peut être optimisée pour un patrimoine détenu au sein d’une famille mais aussi via des schémas d’optimisation plus complexes, voire encore pour un patrimoine professionnel lié à de l’immobilier d’entreprise. Quelques exemples ci-après, dans le cas d'un acte de vente ou d'achat.

Par Guillaume H.

3 min de lecture

24 janvier 2024

L'intérêt fiscal du démembrement immobilier

La séparation de l’usufruit et de la nue-propriété présente des avantages fiscaux. Vous pouvez en bénéficier dans le cadre familial, avec la transmission de la nue-propriété pour anticiper votre succession ou la transmission de l’usufruit pour aider vos enfants.

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La transmission de la nue-propriété et sa fiscalité

La transmission de la nue-propriété dans le cadre d’une donation apporte un avantage fiscal fort : elle permet de minorer le coût fiscal qui devrait normalement être supporté.

En effet, le démembrement réduit la fiscalité au moment de la donation car l’assiette de taxation porte uniquement sur la nue-propriété. C’est ensuite au moment du décès du donateur usufruitier qu’un second avantage fiscal apparaît. Le ou les nus propriétaires deviennent plein propriétaires sans droits supplémentaires à acquitter. Le patrimoine ayant déjà été transmis aux yeux de la loi.

La transmission de l’usufruit et sa fiscalité

Si c'est souvent le démembrement avec donation de la nue-propriété qui est évoqué car il s’agit d’une solution de gestion patrimoniale, il existe aussi le démembrement avec la transmission de l’usufruit.

Dans ce cas, plutôt qu’une transmission anticipée de patrimoine, on procède à une transmission de revenus, soit de manière définitive (à titre viager), soit de manière temporaire. Concrètement, des parents peuvent donner l’usufruit à leurs enfants sur un immeuble de rapport qui permet à ces derniers de bénéficier des loyers générés. Une solution pour accompagner les enfants dans le financement de leurs études et/ou pour qu’ils disposent d’un coup de pouce financier.

Fiscalement, la transmission de l’usufruit est pertinente pour les nu-propriétaires. En effet, les revenus générés par les biens ne sont plus fiscalisés pour eux. De même, la fiscalité qui concernait auparavant le bien ne s’applique plus, celui-ci étant démembré. Un montage qui peut permettre d’échapper à l’IFI en “sortant” un bien de son patrimoine personnel.

J.B., Kadran

La fiscalité liée à un achat immobilier en démembrement

L'achat d'un bien immobilier en nue-propriété présente plusieurs avantages fiscaux. Il s’agit, pour rappel, d’acheter un bien avec une décote importante, en renonçant à son usufruit pendant une période donnée. Faire le choix de cet investissement avec un achat à crédit ou au comptant permet d’optimiser la fiscalité qui pèse sur votre foyer.

  • Lorsque l’achat s’effectue à crédit, les intérêts peuvent être déduits des autres revenus fonciers ;

  • Lorsque l’achat se fait en fonds propres, sa valeur vient en déduction de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

Cette forme d'investissement est fiscalement neutre vis-à-vis de l’IFI. En effet, en achetant en nue-propriété, l'actif n'est pas pris en compte dans l'assiette taxable de l'IFI, permettant à l'investisseur de développer son portefeuille immobilier sans augmenter sa charge fiscale.

De plus, l'investisseur est exonéré de la taxe foncière, qui est à la charge de l'usufruitier. Ce dernier est également responsable des autres frais d'entretien et de gestion du bien.

La durée minimale de démembrement est de 15 ans. À la fin de cette période, que se passe-t-il fiscalement ? Le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans frais ni démarches supplémentaires. Mais Il faut désormais assumer toutes les dépenses relatives à la pleine propriété.

L’achat immobilier avec le démembrement portant sur la nue-propriété a donc permis de réduire la fiscalité sur le patrimoine pendant plusieurs années (15 ans au moins), en annulant ou réduisant l’IFI, et en permettant même un saut de tranche d’impôt sur le revenu à la baisse dans certains cas !

Par principe, l’ensemble des charges revient à l’usufruitier dans le cas d’un achat en nue-propriété. Impôt sur les revenus fonciers en cas de mise en location, IFI ou taxe foncière ne sont pas dûs par le détenteur de la nue-propriété !

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