Investissement immobilier aux Etats-Unis

Les nouvelles constructions sont nombreuses mais les mises en chantier ne sont pas si importantes dans certaines villes pourtant très attractives. Alors, à l’exception des métropoles qui sortent de terre de A à Z (comme Austin au Texas), il est possible dans de grandes villes déjà renommées de se reposer sur l’augmentation régulière des prix dans l’ancien (pour viser une plus-value).

Chamboulés par la crise qui a frappé le secteur, ou avides d’une plus grande liberté, beaucoup de foyers américains font le choix de la location. Le marché est dynamique et la demande locative est forte… avec des perspectives toujours plus grandes ! La croissance démographique est plus forte qu’en Europe.

New York, Los Angeles et Chicago constituent les grandes mégalopoles. Mais on trouve aux Etats-Unis 41 villes de plus d’un million d’habitants. Ainsi, si vous cherchez à investir dans une très grande ville, vous avez le choix. A l’inverse, la grande diversité des Etats-Unis vous permet de trouver des communes à taille humaine, des destinations touristiques qui ne sont pas prises d’assaut, etc. Les Etats-Unis, c’est le monde, avec toute sa diversité.

Toute vente d’un bien immobilier donne lieu à un U.S. Real Property Interest et déclenche en conséquence la retenue de la Foreign Investment In Real Property Tax Act (FIRPTA). Cette taxe représente 15% de la valeur brute du bien.

SI vous choisissez d’investir aux Etats-Unis, vous allez devoir honorer des impôts pour le ou les bien(s) détenu(s). Logique ? Oui, mais attention à ne pas sous-estimer le poids de cette imposition. Il est en effet fréquent de voir se cumuler non seulement un impôt sur le revenu locatif au niveau fédéral, mais également un impôt de l’État dans lequel se situe le bien voire un impôt du comté ou de la ville dans laquelle se situe le bien. Un triple niveau d’imposition !

Qu’en est-il des plus-values ? L’imposition varie de 15 à 20% au-delà d’une année de détention. Pour une dure de détention plus courte, la plus-value est taxée comme les revenus.

En ce qui concerne les droits de succession et de donation, il existe une convention entre la France et les États-Unis. Les biens dits « U.S. Situs Property », c’est-à-dire possédés par un étranger non-résident, sont soumis aux droits de succession fédéraux aux États-Unis. Le niveau d’exonération est élevé, faisant qu’il est possible de réduire ou même d’éliminer totalement le montant des droits de succession payables aux États-Unis.

Aux Etats-Unis, le système est relativement favorable aux propriétaires. Cela signifie notamment que lors des modalités de sélection d’un locataire, vous pouvez tout exiger ou presque. Un exemple ? Pour louer à New-York, certains agents immobiliers exigent que les locataires potentiels disposent de revenus annuels qui soient équivalents à 40 fois le loyer mensuel. Oui. Un dépôt d’argent de plusieurs mois d’avance de loyer est même possible en complément. Bien loin des pratiques françaises, n’est-ce pas ?

Pour des biens destinés à des personnes aux revenus plus modestes, il existe des garanties qui viennent rassurer les propriétaires. C’est le cas de la Section 8 (Housing Choice Voucher Program). En clair, ce système repose sur un paiement direct du loyer par le gouvernement. Ce loyer est modéré mais garanti.

Aux Etats-Unis, pour pouvoir emprunter, il faut avoir un « credit score ». Le credit score, c’est une note qui juge votre « fiabilité financière ». Un score calculé pour toutes les personnes qui ont un numéro de Sécurité Sociale. En étant investisseur étranger, impossible de disposer d’un crédit score, et donc de solliciter un prêt bancaire. Sauf en contournant un peu ce cadre par défaut.

• Avec un coutier en crédit français et/ou implanté aux Etats-Unis (mortgage broker), il est possible de solliciter une banque qui possède une portée internationale. Celle-ci va alors étudier votre profil et notamment s’intéresser à votre patrimoine. Selon la nature des actifs dont vous disposez et les revenus que vous en percevez, la banque acceptera de vous financer. Ce financement ne sera toutefois pas intégral. Il faut s’attendre à devoir payer vous-même 50 à 70 % du bien.

• Avec une banque privée, vous pouvez obtenir un financement intégral. On parle alors de montants plus élevés, et il vous faut déjà disposer de garanties fortes.