Améliorer son DPE pour augmenter le loyer de son logement

Depuis le 1er juillet 2021, le diagnostic de performance énergétique DPE est devenu un document opposable et obligatoire pour la location d’un logement.

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Ce dernier peut avoir une incidence directe sur le montant du loyer. On peut envisager des travaux de rénovation énergétique pour louer plus cher. Attention, il existe certaines limites à cette hausse du prix du loyer.

Améliorer son DPE pour augmenter le loyer

Pour pouvoir augmenter le loyer de votre logement, la solution est d’améliorer sa performance énergétique. En réalisant des travaux de rénovation (isolation, changement de système de chauffage, etc.), vous pourrez obtenir une meilleure étiquette DPE, de A à E. Ainsi, vous pourrez envisager une hausse de loyer, dans les conditions prévues par la loi.

Quels sont les travaux à envisager ?

Différentes catégories de travaux peuvent être réalisées pour améliorer la performance énergétique du logement :

• Remplacement des fenêtres 
• Isolation des murs, de la toiture, des combles 
• Amélioration de la ventilation 
• Changement du système de chauffage 
• Installation de panneaux solaires 

Quelles aides financières sont disponibles ?

Des aides techniques et financières existent pour vous accompagner dans la rénovation énergétique de votre logement :

• Déficit foncier 
• Certificats d’économie d’énergie (CEE) 
• MaPrimeRénov’ 
• Loc’avantages 

Le DPE, un document obligatoire pour louer un logement

Le DPE est obligatoire en location. Ce document doit être annexé au contrat de location du logement, en application de l’article L. 126-29 du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH). Il informe le locataire sur la performance énergétique du logement et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre.

Ce que dit la loi sur l’augmentation des loyers

Depuis le 24 août 2022, il est interdit d’augmenter le loyer des logements classés F et G au DPE, que ce soit lors d’une nouvelle location, d’un renouvellement ou d’une révision de loyer en cours de bail. Cette mesure vise à lutter contre les « passoires thermiques ».

Augmenter le loyer d’un locataire déjà en place

Vous ne pourrez pas procéder à la révision annuelle du loyer en cours de bail, ni proposer une augmentation de loyer à votre locataire lors du renouvellement du bail. Même en cas de travaux de rénovation en cours de bail, le loyer ne pas augmenter.

Augmenter le loyer d’un nouveau locataire en classe F ou G

Si votre logement est classé F ou G, vous ne pourrez pas proposer un loyer supérieur à celui du précédent locataire lors de la signature d’un nouveau bail.

Augmenter le loyer d’un nouveau locataire après travaux de rénovation énergétique

Si votre logement n’est plus considéré comme une passoire thermique après travaux, vous pouvez augmenter le loyer. En revanche, dans certaines villes, il existe des barèmes à respecter. Par exemple, à Paris, c’est la DRHIL qui fixe le montant maximum des loyers.

Vers une obligation de performance énergétique minimale pour louer un logement

Au-delà de l’interdiction d’augmenter les loyers des logements les plus énergivores, la loi prévoit également des seuils de performance énergétique minimaux pour pouvoir mettre un logement en location.

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À compter du 1er janvier 2023

À compter du 1er janvier 2023, pour être mis en location, un logement ne devra pas dépasser un seuil maximal de 450 kWh/m²/an d’énergie finale (en métropole).

À compter du 1er janvier 2025

À compter du 1er janvier 2025, un logement devra avoir au minimum la classe F du DPE pour pouvoir être loué.

À compter du 1er janvier 2028

À compter du 1er janvier 2028, un logement devra avoir au minimum la classe E du DPE pour pouvoir être loué.

À compter du 1er janvier 2034

Enfin, à compter du 1er janvier 2034, un logement devra avoir au minimum la classe D du DPE pour pouvoir être loué.

Quelles sanctions en cas de non-respect ?

En cas de non-respect de ces nouvelles réglementations sur la performance énergétique des logements, le locataire dispose de plusieurs recours pour faire valoir ses droits.

Saisie de la commission départementale de conciliation

Si le logement ne respecte pas les critères de décence énergétique, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC). Cette démarche est obligatoire avant de pouvoir saisir le juge.

Devant la CDC, le locataire peut contester l’indécence du logement et demander la réalisation de travaux de rénovation par le propriétaire. La CDC dispose de 2 mois pour rendre son avis.

Saisie du juge

Si le désaccord persiste malgré l’intervention de la CDC, le locataire (ou le propriétaire) peut saisir le juge des contentieux de la protection. Mais cette saisine doit intervenir avant la fin du bail en cours.

Sanctions pour le propriétaire

En cas de jugement favorable au locataire, le propriétaire peut être contraint par le juge à :

• Réaliser les travaux de rénovation nécessaires pour rendre le logement décent 
• Baisser le montant du loyer 
• Suspendre le paiement du loyer jusqu’à l’exécution des travaux 

Le juge peut également décider de suspendre la durée du bail, le temps que les travaux soient effectués.

Conséquences pour le versement des aides au logement

Par ailleurs, si un logement est considéré comme indécent au regard des critères de performance énergétique, les aides personnelles au logement (APL, AL, etc.) ne seront pas versées au locataire.

Cependant, la « procédure de conservation des aides » permet d’inciter le propriétaire à réaliser les travaux nécessaires. Pendant cette période, le locataire ne paie que le loyer après déduction des aides au logement.

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Améliorer son DPE pour augmenter le loyer de son logement : en résumé

• Le DPE est obligatoire pour louer un logement 

• Interdiction d’augmenter les loyers des logements classés F et G 

• Obligation de respecter des seuils de performance énergétique minimaux pour pouvoir mettre un logement en location 

• Possibilité d’augmenter le loyer en améliorant la performance énergétique du logement 

• Réaliser des travaux de rénovation pour obtenir une meilleure étiquette DPE 

• Des aides financières existent pour vous accompagner dans vos travaux 

• Des sanctions sont prévues en cas de non-respect de ces nouvelles réglementations