Qui peut demander des dommages et intérêts en cas d’annulation d’une vente immobilière ?

L’annulation d’une vente immobilière peut survenir à différentes étapes du processus, que ce soit avant ou après la signature de l’acte authentique.

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Dans ces cas, les parties impliquées peuvent se voir octroyer des dommages et intérêts, selon les circonstances et les motifs de l’annulation. Voyons ensemble les différents scénarios possibles dans le cadre de l’annulation de la vente d’un logement.

Qui peut demander des dommages et intérêts quand l’acquéreur a annulé la vente ?

Plusieurs situations peuvent amener l’acquéreur à demander l’annulation d’une vente immobilière :

Qui peut demander des dommages et intérêts quand l’acquéreur a annulé la vente ?

Après la signature du compromis ou de la promesse de vente, l’acquéreur dispose d’un délai de 10 jours pour se rétracter sans avoir à se justifier. Ce délai court à compter de la réception du contrat par l’acquéreur, et le cachet de la poste fait foi pour attester du respect du délai. Si le dernier jour est un jour chômé, le délai est prolongé jusqu’au prochain jour ouvré.

Dans ce cas, aucune des deux parties ne pourra obtenir de dommages et intérêts pour l’annulation de la vente immobilière.

L’acquéreur a annulé la vente pour conditions suspensives non remplies

Un compromis ou une promesse de vente incluent généralement des conditions suspensives, comme l’obtention d’un prêt bancaire, l’obtention d’un permis de construire, ou encore l’absence d’exercice d’un droit de préemption par la commune. Si l’une de ces conditions n’est pas réalisée, la vente peut être annulée sans pénalité pour l’acquéreur.

Ici aussi, aucune des deux parties n’est amené à payer des dommages d’intérêts à l’autre.

L’acquéreur a annulé la vente pour vice caché ou vice du consentement

Après la signature de l’acte de vente, l’acquéreur peut découvrir un défaut majeur du bien, appelé « vice caché », qui le rend impropre à l’usage auquel il est destiné. Il peut également invoquer un « vice du consentement » (ou dol), c’est-à-dire que le vendeur a volontairement dissimulé certaines informations essentielles sur le bien.

Dans ce cas, on peut estimer que l’acquéreur a été lésé par le vendeur. Une action en justice peut permettre d’obtenir des dommages et intérêts à hauteur du préjudice subi.

Qui peut demander des dommages et intérêts quand le vendeur a annulé la vente ?

Deux principaux motifs peuvent amener un vendeur à demander l’annulation d’une vente immobilière :

Le vendeur a annulé la vente pour lésion

Si le vendeur estime avoir vendu son bien à un prix très inférieur à sa valeur réelle (moins de 5/12e de la valeur), il peut tenter d’obtenir l’annulation de la vente pour cause de lésion. Un expert indépendant doit alors intervenir pour évaluer la valeur marchande du bien au moment de la vente.

En général, ce motif d’annulation donne lieu à une restitution du bien ou au versement d’un montant complémentaire, sur décision d’un juge. Il est parfois possible d’obtenir des dommages d’intérêt.

Le vendeur a annulé la vente pour non-respect de l’obligation de délivrance

Le vendeur a l’obligation de délivrer à l’acquéreur un bien conforme à la description faite dans le contrat de vente, et ce sans occupant. S’il ne respecte pas cette obligation, l’acquéreur peut faire appel à la justice pour faire annuler la vente et récupérer son dû.

Le vendeur peut lui aussi choisir d’annuler la vente pour ce motif, si le bien a été dégradé avant la signature de l’acte de vente. Il ne pourra néanmoins prétendre à aucun dommages et intérêts.

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Comment obtenir des dommages et intérêts ?

Voici les étapes qui vous attendent si vous souhaitez obtenir des dommages d’intérêts suite à l’annulation d’une vente immobilière.

La procédure à suivre pour obtenir des dommages d’intérêt

Que l’annulation de la vente soit le fait de l’acquéreur ou du vendeur, la procédure pour obtenir des dommages et intérêts est la suivante :

1. Mise en demeure préalable de la partie défaillante 
2. Saisie du tribunal compétent  
3. Apport de preuves du préjudice subi et du lien de causalité avec l’annulation de la vente 

Le calcul du montant des dommages et intérêts

Généralement, le montant des dommages et intérêts est fixé à 10 % du prix de vente, en application d’une clause pénale généralement incluse dans le contrat.

Toutefois, le juge peut revoir ce montant s’il le juge excessif ou dérisoire. Il est également possible de cumuler les dommages et intérêts avec l’exécution forcée de la vente ou la restitution du prix.

Quel juge saisir pour obtenir des dommages intérêts en cas d’annulation d’une vente immobilière ?

Selon le montant du litige, deux juridictions peuvent être saisies :

Tribunal judiciaire 

Pour les litiges d’un montant inférieur à 10 000 €, le tribunal judiciaire sera compétent.

Tribunal de grande instance 

Pour les litiges d’un montant supérieur à 10 000 €, le tribunal de grande instance sera compétent.

Juge des référés 

En cas d’urgence, il est également possible de saisir le juge des référés pour obtenir une provision en attendant le jugement au fond.

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Comment lancer la procédure pour obtenir des dommages et intérêts suite à l’annulation d’une vente immobilière ?

Une fois la partie défaillante mise en demeure, la procédure à suivre est la suivante :

1. Rédaction d’un acte introductif d’instance (assignation) à l’encontre de la partie défaillante 
2. Dépôt de l’assignation auprès du greffe du tribunal compétent 
3. Signification de l’assignation à la partie adverse 
4. Constitution d’un dossier étayant les preuves du préjudice subi 
5. Audience devant le tribunal pour plaider le dossier 

Demander des dommages d’intérêt en cas d’annulation d’une vente immobilière : ce qu’il faut retenir

• L’annulation d’une vente immobilière peut ouvrir droit à des dommages et intérêts, que ce soit pour l’acquéreur ou le vendeur 

• Les principaux motifs d’annulation sont le vice caché, le vice du consentement (dol) et la lésion 

• La procédure à suivre implique une mise en demeure préalable et la saisie du tribunal compétent 

• Le montant des dommages et intérêts est généralement fixé à 10% du prix de vente, mais peut être modulé par le juge 

• Selon le montant du litige, le tribunal judiciaire ou le tribunal de grande instance sera compétent 

• En cas d’urgence, le juge des référés peut être saisi pour obtenir une provision