Permis de construire : obtention, déclaration, constructibilité

Le permis de construire est une autorisation délivrée par les services d’urbanisme de votre commune.

Elle vous permet de mener en toute légalité des travaux d’ampleur sur le terrain dont vous êtes le propriétaire, le coindivisaire ou le mandataire. Dans quels contextes demander un permis de construire et pourquoi ? Comment s’y prendre pour respecter les règles d’urbanisme ? Nous répondons à toutes vos questions.

Comment choisir entre déclaration préalable ou permis de construire ?

La déclaration préalable de travaux est à déposer en Mairie pour toute construction de bâtiments d’une superficie comprise entre 5 et 40 m² (pour les communes régies par un PLU, 20 m² sinon). Au-delà de 40 m² ou si la nouvelle construction porte la superficie habitable à plus de 150 m², un permis de construire sera nécessaire.

Toutefois en pratique, de nombreux cas de figure particuliers peuvent se profiler. Dans certains, une déclaration de travaux est exemptée de permis de construire. Dans quels cas choisir le permis de construire ou la déclaration préalable ? Ci-dessous, les principaux contextes dans lesquels il vous sera nécessaire d’obtenir un permis de construire.

• Toute construction d’habitation sur un terrain nu,
• Construction modifiant la destination d’un bâtiment en faisant évoluer sa structure porteuse et/ou sa façade,
• Construction d’une structure entre 5 et 20 m² si la hauteur de cette dernière est supérieure à 12 mètres (la surface autorisée sans permis de construire ni déclaration préalable de travaux est de 5 m²),
• Piscine dont l’abri a une hauteur supérieure à 1m80, quelle que soit sa superficie,
• Piscine dont la superficie est supérieure ou égale à 100 m²,
• Châssis et serres d’une hauteur supérieure à 4 mètres ou dont la superficie est supérieure à 2 000 m² et la hauteur supérieure à 1m80,
• Fosses agricoles dont le bassin a une superficie supérieure ou égale à 100 m²,
• Travaux de restauration immobilière ou portant sur un immeuble inscrit aux monuments historiques,
• Etc.

Pour faire le bon choix entre déclaration préalable et permis de construire, demandez conseil au service de l’urbanisme de votre commune.

Chalet en bois habitable sans permis de construire, c’est possible ?

Le chalet en bois habitable, sans permis de construire ou avec, est considéré comme une habitation, il est donc en toute logique soumis à l’obtention d’un permis de construire, notamment si vous le construisez sur un terrain nu. Pour contourner cela, envisager la construction d’une superficie inférieure à 40 m² constitue votre meilleure option. Construire une maison sans permis de construire se révèlera en revanche impossible.

Comment obtenir un permis de construire ?

Obtenir un permis de construire est possible en déposant un dossier complet en 4 exemplaires à la Mairie de votre commune (ou en l’envoyant par lettre recommandée avec accusé de réception).

Parmi les pièces justificatives à joindre au dossier, vous trouverez :

• Le formulaire cerfa 13406*6 dûment rempli,
• Le PCMI 1 – Le plan de situation de votre terrain, permettant aux services d’urbanisme de visualiser votre parcelle à l’échelle de la commune, d’en déduire sa zone (zone A, AP, N, UA, etc.) et donc les règles d’urbanisme ainsi que les servitudes associées. Le plan de situation à l’échelle doit être parfaitement lisible, il peut également être constitué, outre le plan cadastral, d’une représentation graphique aérienne de votre terrain. Doivent pouvoir être distingués le numéro et l’emplacement de votre parcelle ainsi que les rues alentour.
• Le PCMI 2 – Le plan de masse de votre terrain, l’un exposant l’état de celui-ci avant construction, l’autre après construction. Il s’agit de comprendre l’impact de la future construction ou extension sur le terrain et de vérifier que ses caractéristiques respectent les règles d’urbanisme. L’accessibilité de votre terrain doit être constatable et le plan à l’échelle doit indiquer les dimensions exactes des différentes constructions.
• Le PCMI 3 – Le plan de coupe du terrain, permettant d’identifier le volume des constructions à travers une vue de profil, en coupe.
• Le PCMI 4 – La notice descriptive du permis de construire, à rédiger si possible en présence d’un expert de l’urbanisme. Il s’agit de répondre à 6 questions principales concernant votre projet, l’implantation des bâtiments et l’organisation des volumes présents et à venir.
• Le PCMI 5 – Le plan de façade, représentant comme son nom l’indique l’ensemble des façades présentes sur votre terrain.

D’autres documents explicatifs au besoin, si demandé par les services d’urbanisme.

Une fois votre dossier de permis de construire déposé en Mairie, le délai d’instruction est de 2 mois (pour une maison individuelle), durant lesquels la Mairie peut vous faire part de son acceptation ou vous faire une demande de clarification ou de pièces supplémentaires. Nous vous invitons à consulter des exemples de permis de construire pour avoir une meilleure idée du rendu du document dépose à la Mairie.

Sans nouvelle de la part de la Mairie à la fin de ce délai, votre projet est réputé validé, selon l’article R 424-1 du code de l’Urbanisme.

Rendez-vous alors en Mairie pour demander un certificat de non-opposition. Vous pouvez entamer vos démarches de construction. Gardez à l’esprit qu’un recours de tiers ou même de la Mairie peut intervenir après coup, sous 2 mois.

Si vous recevez un courrier de refus, il vous est possible d’effectuer un recours gracieux de la décision, par courrier recommandé avec accusé de réception auprès du Maire ou du Préfet en exposant les arguments pour lesquels votre dossier devrait recevoir l’approbation communale. Un recours hiérarchique auprès de l’instance supérieure du signataire du refus peut également être envisageable.

Avant de déposer votre permis : déterminez la constructibilité de votre parcelle !

Chaque commune ou presque dispose désormais d’un Plan Local d’Urbanisme (ou PLU) ainsi que de plans cadastraux décrivant la situation de chaque parcelle du territoire ainsi que les règles de constructibilité associées.

Votre terrain est-il constructible ? C’est le premier point à valider avant d’entamer une demande de permis de construire. Consultez pour cela le PLU en ligne de votre ville (ou disponible en Mairie). Ce document comporte toutes les règles relatives à votre parcelle (droit à construire, surface maximale d’emprise au sol, hauteur des bâtiments et critères d’esthétisme…). En intégrant ces exigences dans l’établissement de votre projet, vous mettez toutes les chances de votre côté pour que ce dernier soit validé.

Quel est le prix du permis de construire ?

Le dépôt d’un dossier de permis de construire en Mairie est une démarche entièrement gratuite. Le prix d’un permis de construire se situe principalement dans les frais supplémentaires pouvant survenir, lors de :

• La consolidation de votre dossier, si vous choisissez de faire intervenir un architecte pour la réalisation des documents graphiques et/ou la rédaction de la notice du permis de construire, par exemple.
• La réalisation des travaux. Le permis de construire concerne avant tout les bâtiments de grande ampleur, dont la présence influence les taxes foncières et d’habitation notamment. Vous serez également redevables d’une taxe d’aménagement, payable en une fois et d’un montant variable selon le type de travaux (construction d’une piscine, d’une véranda…) ainsi que votre commune ou département d’habitation.

Questions fréquentes sur le permis de construire

Quelles obligations m’incombent après obtention du permis de construire ?

La déclaration d’ouverture de chantier

Vous avez l’obligation légale de prévenir la Mairie lorsque vous débutez les travaux de construction sans quoi vous vous mettez en position d’infraction. Pour ce faire, téléchargez, complétez et envoyez le formulaire cerfa n°13407*02 en trois exemplaires à la Mairie. Vous pouvez également gagner du temps en effectuant cette démarche en ligne sur le site du service public.

L’affichage de votre permis de construire

Vous devrez afficher le détail de votre projet et l’autorisation d’urbanisme à la vue de tous sur votre terrain, pendant toute la durée de vos travaux de construction. Cet affichage sert à informer les tiers du voisinage du projet en cours et le cas échéant, leur permettre d’effectuer un recours. Pour procéder à l’affichage de votre permis de construire, la loi impose l’utilisation d’un panneau rectangulaire de dimensions supérieures à 80 cm. Ce panneau doit être visible depuis la voie publique.

La déclaration d’achèvement des travaux

Tout comme en début de chantier, les services d’urbanisme dont vous dépendez doivent être informés de l’achèvement de vos travaux et du fait que ceux-ci sont conformes au projet initialement autorisé. Cette déclaration d’achèvement correspond au formulaire cerfa 13408-04. Cette déclaration doit également être déposée en 3 exemplaires.

Les services d’urbanisme effectuent-ils des contrôles sur site après délivrance du permis de construire ?

Après réception de la déclaration d’achèvement, la Mairie de votre commune dispose d’un délai de 3 à 5 mois pour contester la conformité des travaux réalisés. Des agent mandatés peuvent ainsi intervenir sur le site en toute légalité et constater ou non un défaut de construction. Dans le cas où une anomalie est détectée, plusieurs cas de figure sont envisageables :

• Vous êtes mis en demeure et devez effectuer les travaux de mise en conformité aussi tôt que possible,
• Vous devez déposer un permis de construire modificatif indiquant les différences mineures constatées entre le projet initial et la construction définitive.

Qu’est-ce qu’un permis de construire modificatif ?

Une demande de permis modificatif s’impose dans le cas où vous souhaitez apporter quelques modifications mineures au projet initialement exposé dans votre dossier de permis de construire (matériau de la façade, augmentation ou réduction de l’emprise au sol prévue, par exemple).

La demande de permis de construire modificatif n’implique pas la création d’un nouveau dossier. Exposez votre demande au sein du formulaire téléchargeable cerfa n°13411-06 et envoyez-le préférablement par lettre recommandée avec accusé de réception (ou en vous rendant directement en Mairie).

Quand puis-je faire une demande de permis de construire modificatif ?

Le permis de construire modificatif peut être attribué à tout moment pour un permis de construire en cours de validité et avant dépôt de la déclaration d’achèvement des travaux en Mairie. Le délai d’instruction est similaire à celui du permis de construire pour maison individuelle : comptez 2 mois. Les démarches liées à l’acceptation, au refus et aux recours liés à la demande de modification sont similaires à celles du permis de construire traditionnel.

Construire sans permis de construire, c’est possible ?

Si votre permis de construire ne vous a pas été attribué malgré vos recours, nous vous recommandons vivement d’annuler votre projet pour ne pas risquer de sanctions judiciaires. L’absence de déclaration aux services de l’urbanisme est considérée comme une infraction. Les sanctions peuvent alors comprendre une amende allant jusqu’à 6 000 €/m² (et jusqu’à 5 fois plus pour une personne morale) ou une obligation de démolition immédiate, engendrant elle-même des frais supplémentaires, comme indiqué dans l’article L480-14 du code de l’Urbanisme. Les sanctions pénales peuvent intervenir dans un délai de 6 ans, 10 en matière de poursuites de la part de votre Mairie au civil.