Comment savoir si un terrain est constructible ?

Si vous êtes propriétaire d’un terrain ou que vous projetez d’acheter une parcelle de terrain, comment savoir si vous pouvez légalement y implanter une construction neuve ou agrandir un bâtiment déjà présent ? Il faut se référer aux documents d’urbanisme, et notamment à la classification des zones.

Il faut se référer aux documents d’urbanisme, et notamment à la classification des zones. Vous trouverez dans ce guide les informations essentielles à consulter pour savoir si une parcelle est constructible ou non et savoir comment valoriser un terrain.

La question que vous vous posez : mon terrain est-il constructible ?

Pour le savoir, il faut passer par l’étape réglementaire et par la recherche dans des documents et bases de données établies (sans la majorité des cas) de manière locale. Les règles d’urbanisme locales, déterminées le plus souvent à l’échelle communale, permettent de déterminer la constructibilité ou non d’une parcelle. Il faut se référer au PLU, au certificat d’urbanisme ainsi qu’au cadastre pour vérifier qu’un terrain est constructible. Dans d’autres cas comme pour savoir comment rendre un terrain constructible, l’étude du PLU est indispensable.

Le facteur de constructibilité est évidement un facteur clé dans l’estimation d’un terrain constructible, sa valorisation est ainsi certaine.

En consultant ces documents (voir ci-après comment les consulter), vous pourrez alors savoir si une parcelle est constructible ou non. Vous aurez une réponse à un instant T.

Modalités de construction d’une parcelle

Avant de vous référer au PLU, et d’aller le consulter pour savoir si un terrain est constructible ou non, il convient de distinguer deux dimensions qui peuvent être contenues dans les documents d’urbanisme.

• La destination des sols.
• Les règles et modalités de construction.

La destination des sols

Cette destination des sols est présente au sein du PLU (Plan local d’urbanisme) et du SCoT (Schéma de cohérence territoriale). On distingue cinq destinations des sols ainsi que 20 sous-destinations des sols limitatives. Les cinq grandes destinations, telles qu’elles apparaissent dans le décret n° 2015-1783 du 28 décembre 2015 sont les suivantes :

• Habitation.
• Commerce et activités de service.
• Équipements d’intérêts collectif et services publics.
• Exploitation agricole et forestière.
• Autres activités des secteurs secondaires ou tertiaires.

Les règles et modalités de construction parcellaire

Ces règles sont intégrées au sein du PLU (Plan local d’urbanisme) et permettent de comprendre les types de constructions autorisées, leurs densités, les règles de recul, l’aspect des constructions, les règles qui encadrent le stationnement ou encore les espaces verts. Les règles et modalités de construction au sein des documents d’urbanisme sont des règles qui font partie des textes législatifs et réglementaires qui sont applicables à tous.

Attention : en plus des documents d’urbanisme édités à l’échelle locale, il convient également de prendre en compte dans le cas d’une construction les règles techniques dont l’application n’est imposée que dans certains cas (comme les avis techniques ou les documents techniques unifiés). Certains documents d’urbanisme comportent les deux dimensions (destination des sols ainsi que règles et modalités de construction). C’est le cas notamment du PLU. D’autres documents d’urbanisme ne présentent qu’une seule dimension, à l’image de la carte communale (qui ne fait référence qu’à la destination des sols).

Deux dimensions sont à bien différencier lorsque vous voulez connaître la constructibilité d’un terrain au sein du PLU. Il s’agit de la destination des sols et des règles et modalités de construction. Ces deux dimensions combinées vous permettent de savoir si vous avez le droit de construire, et la nature du projet que vous pouvez réaliser.

Maison cadastrée sur terrain non constructible : quelles possibilités ?

Si votre terrain est non constructible selon la loi, cela veut dire que votre commune a décrété que vous ne pouvez pas y construire d’habitation ou de structure « en dur », qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire. Parfois cependant, une maison cadastrée sur terrain non constructible peut déjà être construite. Quelles sont alors vos possibilités quant à l’occupation des lieux et vos obligations en tant que nouveau propriétaire ? Ci-dessous, des réponses.

Habiter ou étendre la surface d’une maison cadastrée sur terrain non constructible

L’achat d’un terrain non constructible sur lequel se trouve une maison se déroule de la même façon que pour celui d’un terrain lambda sans restrictions en zone urbanisée. Ainsi, habiter une maison cadastrée sur terrain non constructible est tout à fait possible. Cependant, ces habitations sont souvent très anciennes et nécessitent de ce fait une restauration partielle ou totale.

Sachez qu’il vous est possible d’engager de la rénovation ou des aménagements dans votre maison cadastrée. Pour cela, vous devrez au préalable vous munir d’un certificat d’urbanisme (noté CU). Celui-ci est attribué par la Mairie. Ce certificat indique l’ensemble des restrictions relatives à votre terrain en matière d’aménagement ou encore d’extension de la maison cadastrée. Bien sûr, ces restrictions sont spécifiques à chaque terrain selon son zonage : zone naturelle, zone industrielle, urbanisée, à urbaniser… Dans tous les cas, notez qu’une extension de la surface au sol de l’habitation cadastrée est rarement envisageable : vous devrez vraisemblablement rebâtir l’existant ou bien construire un étage, si votre certificat d’urbanisme vous offre cette possibilité.

En règle générale et quels que soient les travaux initiés, la grande partie des murs porteurs de la maison cadastrée sur terrain non constructible doit être conservée.

Sinistre sur la parcelle : que faire ?

Et oui : qui dit vétusté de la maison cadastrée sur terrain non constructible dit aussi fragilité. En cas de sinistre (inondation, séisme…), vous ne pourrez pas reconstruire si les murs porteurs ont été touchés, du moins dans la plupart des cas. Il est primordial d’étudier ce critère avant l’achat d’un terrain non constructible en zone à risque !

Construire une maison cadastrée sur terrain non constructible

Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) est amené à évoluer fréquemment. Ainsi, un terrain pour le moment non constructible peut le devenir avec le temps. La construction d’une maison est alors tout à fait possible. Vous devrez obligatoirement vous munir d’un permis de construire, obtenable relativement facilement en Mairie. Une fois la construction terminée, remettez une attestation de fin de travaux aux services d’urbanisme. Celle-ci servira à l’inscription de votre maison sur les plans du cadastre de la ville.

Notez que vous pouvez contester le caractère non constructible de votre parcelle en faisant parvenir un recours gracieux au Maire de votre ville ou au Préfet. Vous devrez cependant avancer un « motif de validité ». Celui-ci doit prouver à la Mairie que vous avez « qualité et intérêt à agir » en ce sens. Des arguments de contestation du PLU liés à une erreur d’appréciation peuvent aussi être avancés, par exemple.

Maison cadastrée, ça veut dire quoi en fait ?

Pour bien comprendre les règles d’urbanisme relatives à votre terrain, vous devez être au fait des termes. Par exemple, qu’est-ce qu’une maison cadastrée ?

En fait, « cadastrée » provient du mot « cadastre », lequel définit le registre des plans relatifs aux parcelles présentes sur une commune. A chaque terrain de la ville est associé un numéro de cadastre. Grâce à ce dernier, il est possible de trouver très facilement les informations relatives à chaque terrain, constructible ou non. Des informations quant aux limites du terrain sont aussi précisées sur les relevés cadastraux de la Mairie.

Ainsi, une maison cadastrée est une maison dont la présence est déjà mentionnée sur le cadastre de la ville. Une maison cadastrée peut se trouver sur un terrain constructible mais également non constructible, si celle-ci a été construite avant le changement de statut juridique du terrain, par exemple. Et oui : les évolutions urbaines étant fréquentes, un terrain constructible peut évoluer en un terrain non constructible en quelques mois seulement.

Quel rôle a le cadastre ?

Le cadastre de la ville a avant tout un rôle fiscal. Il sert ainsi de base pour la définition des impôts locaux tels que la taxe foncière et la taxe d’habitation, dont les montants sont déterminés en fonction des caractéristiques propres au terrain (superficie, type d’aménagement présent sur la parcelle…). Aussi, la consultation du cadastre de la ville est précieuse lors des processus d’achat/vente d’un terrain pour obtenir des informations sur sa constructibilité notamment (les servitudes ne sont en revanche pas mentionnées : vous référer au Plan Local d’Urbanisme).

Enfin, dans le cadre d’une succession, le cadastre peut permettre d’établir une présomption de propriété sur la parcelle en question. Attention : ce dernier n’offre pas de preuve quant à la propriété d’une maison cadastrée sur terrain non constructible, puisqu’il n’a aucune vraie valeur juridique. Notons que les informations du cadastre telles que la superficie du terrain proviennent en général des données du bornage réalisé par un géomètre expert. Ces informations peuvent toutefois être contestées au besoin.

Muni(e) des informations susmentionnées, vous devriez y voir plus clair sur les spécificités liées à une maison cadastrée sur terrain non constructible. Besoin d’informations complémentaires ? Contactez le service des cadastres ou le service d’urbanisme de votre commune. Vous pouvez également obtenir des conseils juridiques auprès d’un cabinet spécialisé ou par téléphone.

Les démarches pour vérifier si un terrain est constructible

Trois grands documents sont à consulter et peuvent vous aider à déterminer selon la loi si un terrain est non constructible ou peut l’être. Il s’agit du PLU, du certificat d’urbanisme et enfin du cadastre.

Terrain et parcelle constructible : la consultation du PLU

Pour savoir si un terrain que vous possédez peut recevoir une construction, ou si un terrain que vous souhaitez acheter est constructible, il convient en premier lieu de consulter le plan local d’urbanisme. A défaut, vous devrez vous tourner vers la carte communale. Dans le PLU, vous allez accéder au détail des zones présentent dans votre commune. Localisez la parcelle de terrain pour laquelle vous souhaitez des informations. En fonction de la zone dans laquelle elle se situe, vous aurez déjà une première indication.

Pour rappel, on distingue dans un PLU quatre grandes zones, qui peuvent ensuite être découpées en une multitude de plus petites zones.

• Les Zones urbaines (U) : généralement constructibles, elles sont déjà dotées de construction et donc de servitudes (transports, énergies). Il est possible d’y effectuer une construction neuve ou un agrandissement, en se conformant aux règles d’urbanisme en vigueur.
• Les Zones à urbaniser (AU) : généralement constructibles, elles ne sont pas encore urbanisées mais possèdent les servitudes en limite. Parfois, l’accès à l’électricité, l’eau ou le gaz est déjà réalisé. Ces zones sont celles qui vont permettre à la commune de se développer. Elles vont recevoir des constructions à moyen ou long terme, et peuvent devenir des zones urbaines (U) par révision du PLU.
• Les zones agricoles (A) : ces zones sont constructibles sous réserves strictes pour des bâtiments liés à l’activité agricole, ou encore pour des bâtiments qui hébergent l’exploitant agricole. D’ailleurs de nombreux propriétaires terriens sont souvent confrontés à la question de savoir comment passer un terrain agricole en terrain constructible.
• Les Zones naturelles et forestières (N) : elles sont en règle générale non constructibles, du fait du caractère naturel qu’il faut conserver

Terrain constructible : la vérification du certificat d’urbanisme

Après une première localisation du terrain sur lequel vous souhaitez construire au travers du PLU, vous pouvez déterminer de manière claire sa constructibilité avec le certificat d’urbanisme. Le certificat d’urbanisme reprend les règles qui s’appliquent aux terrains comme définis via le zonage du PLU. Deux types de certificats d’urbanisme existent.

Le certificat d’urbanisme d’information

Il se compose des règles d’urbanisme applicables à un terrain donné, des limitations administratives au droit de propriété ou encore de la liste des taxes et participations d’urbanisme afférentes.

La mairie dispose d’un délai de 1 mois pour traiter votre demande d’obtention d’un certificat d’urbanisme d’information. La durée du certificat informatif est de 18 mois à compter de sa délivrance. La demande de certificat d’information doit être faite à partir d’un formulaire : il s’agit du formulaire Cerfa n° 13410*04.

Le certificat d’urbanisme opérationnel

Le certificat d’urbanisme opérationnel reprend les points du certificat d’urbanisme d’information, et permet de définir les raccordements réseaux existants sur le terrain. En effet, ce certificat précise si le terrain peut être utilisé pour la réalisation d’un projet de construction (que vous soumettez), et l’état des équipements publics (voies et réseaux) existants ou prévus, desservant le terrain.

La mairie dispose d’un délai de 2 mois pour traiter votre demande d’obtention d’un certificat d’urbanisme opérationnel. La durée du certificat opérationnel est de 18 mois à compter de sa délivrance. La demande de certificat opérationnel doit être faite à partir d’un formulaire : il s’agit du formulaire Cerfa n° 13410*04.

Terrain constructible : la référence du cadastre

Ultime document à consulter pour connaître la constructibilité d’un terrain, le cadastre. Le numéro de cadastre propre à chaque terrain correspond au numéro de parcelle du terrain sur le plan.

Demandez un relevé cadastral afin de déterminer les limites exactes du terrain pour lequel vous voulez vérifier la constructibilité. Vous aurez également la confirmation de la zone dans laquelle il se situe.

Pour obtenir un relevé cadastral, plusieurs options sont à votre disposition.

• Déplacez-vous directement en mairie. Le service dédié à l’urbanisme de la commune correspondante à votre terrain pourra vous renseigner et vous aider à obtenir un relevé cadastrale.
• Deuxième solution, effectuer les démarches via le site Internet de la mairie de la commune concernée.
• Dernière solution, rendez-vous sur le site internet cadastre.gouv.fr. Ce site de consultation de plan cadastral français est composé de plus de 550 000 feuilles de plan aux formats image ou vecteur. Seul bémol, sa consultation est peu évidente.

Questions/réponses sur le terrain constructible

Est-il toujours possible de construire en zone urbaine ?

Les zones urbaines sont en règle générale considérées par défaut comme constructibles. Mais attention. Ce droit de construire ne signifie pas que toutes les constructions y sont autorisées. Selon le règlement en vigueur, les constructions autorisées ont des limites de hauteur, de surface ou d’emplacement. Il peut donc être impossible d’y construire et notamment de réaliser une extension d’un bâtiment déjà en place.

Certains terrains peuvent-ils avoir une interdiction absolue de construire ?

Oui. Des interdictions absolues de construction existent. Elles peuvent être en place pour protéger d’un risque connu (comme dans une zone inondable ou une zone exposée à des risques naturels). Le portail georisques.gouv.fr répertorie toutes les zones à risques. Des interdictions sont aussi à noter dans des zones naturelles ou agricoles, afin de préserver l’environnement ou le caractère naturel d’un espace. Sachez enfin que pour des raisons d’organisation, des zones réservées à des projets d’équipement public peuvent aussi être frappées d’une interdiction absolue de construire.

Y a t-il des frais pour l’achat d’un terrain constructible ?

Oui. Comme n’importe quelle transaction immobilière, des frais s’appliquent à l’achat d’un terrain constructible. En effet, les frais de notaire s’élèvent à 7 ou 8 % du prix d’acquisition du terrain. A cela, il faudra ajouter la TVA, la taxe foncière, et d’autres frais liés à un projet de construction sur le dit terrain, tels que la viabilisation, l’étude de sol ou les frais de bornage par un géotechnicien.

Un terrain non viabilisé peut-il être constructible ?

Un terrain peut être déclaré comme constructible même s’il n’est pas raccordé à toutes les commodités indispensables (réseau de voirie, réseaux sanitaires et différents réseaux énergétiques). Ce cas de figure peut concerner des terrains dans des zones à urbaniser. A l’échelle locale, la constructibilité est accordée, mais il faut encore obtenir les autorisations de raccordement, parfois longues à valider.

La constructibilité d’un terrain est-elle garantie ?

Attention aux permis de construire et aux autorisations délivrées par la commune, qui ne sont pas à confondre avec le caractère constructible des sols. Pour faire simple, détaillons les deux niveaux à connaître. La mairie de votre commune va vous délivrer une autorisation de construire, mais cette autorisation administrative ne signifie en aucun cas que le terrain puisse effectivement se prêter à une construction. Il faut pour cela étudier la géologie du terrain, son inclinaison et la nature des sols pour vérifier qu’une maison peut, par exemple, y être construite sans risque. Il peut même se produire des cas où suite à une décision de la commune un PLU est annulé et le terrain est devenu non constructible.

Puis-je ne pas acheter un terrain s’il n’est pas constructible ?

La loi vous permet de vous protéger et de placer dans un compromis de vente une condition suspensive qui rendra l’achat du terrain définitif une fois le permis de construire obtenu. Si vous achetez le terrain séparément, prenez toutes vos précautions en demandant une étude complète des sols. Vous pouvez mandater un professionnel pour qu’il s’engage sur la constructibilité.

Mon terrain est constructible, quelles étapes ensuite ?

Vous avez la certitude que votre terrain est en zone constructible, viabilisé, et que les sols peuvent recevoir une construction. Alors le moment est venu de demander une autorisation de construire. Selon votre cas, vous pouvez utiliser un certificat d’urbanisme, faire une déclaration préalable, demander un permis de démolir ou un permis d’aménager/construire. Un formulaire dédié existe pour chaque cas, et il faudra joindre en complément des pièces justificatives.

Dans tous les cas, vous devrez joindre :

• Un plan de situation du terrain (PCMI1).
• Un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier (PCMI2).
• Un plan en coupe du terrain et de la construction (PCMI3).
• Une notice décrivant le terrain (PCMI4).
• Un plan des façades et toitures (PCMI5).
• Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction dans l’environnement (PCMI6).
• Une photographie permettant de situer le terrain dans l’environnement proche (PCMI7).
• Une photographie permettant de situer le terrain dans le paysage lointain (PCMI8).